Categorieën
Appartementsrecht Grondzaken Nader Belicht

Appartementsrecht Deel 2: Noodzakelijk in Suriname?!

Terzol Vastgoed NV biedt vanaf 2017 integrale diensten aan op het gebied van aankoop en verkoopbemiddeling, huren en verhuur, taxaties, vastgoedbeheer, verkavelen, projectontwikkeling en consultancy aan nationale en internationale  zakelijke en particuliere opdrachtgevers in Suriname. Terzol Vastgoed N.V. beoogt met de serie artikelen onder de naam ‘Grondzaken Nader Belicht’ de awareness van alle stakeholders – waaronder makelaars, projectontwikkelaars, investeerders, grondbezitters, (ver)kopers en overheid – te creëren c.q. vergroten over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname.

Joël Terzol, Senior Partner en CEO Terzol Vastgoed NV, is ooit begonnen als financial professional in Nederland en heeft zich in Suriname ontwikkeld als ambitieuze en succesvolle ondernemer binnen de vastgoedmarkt. Ofschoon het aan- en verkopen van vastgoed in het bloed zit, is bij hem een passie ontstaan voor het adviseren over allerhande vraagstukken m.b.t. onder meer grondhuur, erfpacht en boedelkwesties binnen de vastgoedmarkt. Daarnaast anticipeert Terzol op de grote ontwikkelingen in de Gold, Oil & Gas Industries in Suriname door op innovatieve wijze aan projectontwikkeling te doen en zo in te spelen op de moderne behoeften van de expats.

Terzol zal in de serie artikelen de volgende onderwerpen behandelen, namelijk:

  • Domeingrond
  • Grondconversie
  • Grondbelasting
  • Appartementsrecht
  • Boedelzaken
  • Grondbeleid

Appartementsrecht

In 2014 zijn negen gezinnen dakloos geworden door een felle brand. Het betrof een appartementencomplex waarbij alle woningen waren aangesloten op het electriciteits netwerk van één woning met kortsluiting als gevolg. De vraag die hierbij opkwam bij de burgers is of er wel wetgeving is voor het opzetten van appartementen en aan welke regels voldaan moet worden. Echter is gebleken dat er geen wetgeving is voor appartementen in Suriname [1].

Regeringsleiders hebben meerdere malen de noodzaak van de wet op het Appartementsrecht publieklijk genoemd. Bij de opening van de Bouw-en Woonbeurs in augustus 2017 is door een politicus aangegeven dat de wet op het Appartementsrecht noodzakelijk is om de woningnood sneller op te lossen[2] 

Definiëring Appartementsrecht

In het concept Nieuw Burgerlijk Wetboek (NBW) dat enkele jaren terug ter behandeling is aangeboden aan het Parlement, zijn onder andere Appartementsrechten, deeltijdsappartementsrechten alsook de rechten van een appartementseigenaar opgenomen. In het ontwerp NBW staat dat een eigenaar bevoegd is zijn recht op een gebouw met de daarbij behorende grond te splitsen in meerdere Appartementsrechten en deelappartementsrechten. De splitsing in Appartementsrechten vindt plaats door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (GLIS). De basis van het begrip Appartementsrecht wordt dus gevonden in de mede-eigendom. Alle appartementseigenaars zijn gezamenlijk (mede-) eigenaar van het geheel en vormen samen de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE voert het beheer over en onderhoud van de gemeenschappelijke delen zoals bijvoorbeeld de trappenhal, parkeerruimte, speelplaats, sporthal etc maar ook over de brandverzekering, schilderwerk, verlichting, beveiliging etc. De VvE houdt een reservefonds om in onder andere regulier onderhoud van de gemeenschappelijke delen te voorzien. [3]

Behoeften doelgroepen

Het Appartementsrecht komt tegemoet aan behoeften van verschillende doelgroepen. We hebben nog steeds veel occupanten, studenten die thuis wonen, 60-plussers die kleiner en efficienter willen gaan wonen, expats die luxueze penthouses willen kopen of huren, onze diaspora die hier wilt investeren en ondernemers die graag willen investeren in de bouw van woontorens met de bedoeling om die appartementen te kunnen verkopen.

Occupanten

Wij hebben in ons land nog steeds heel veel occupanten. Met het Appartementsrecht kan het Ministerie van Sociale Zaken en Volkshuisvesting appartementsgebouwen neerzetten. Op een stuk grond van 4000m2 kunnen 2000 mensen ondergebracht worden. Op dit moment, zonder het Appartementsrecht, worden grote stukken grond van wel 5-10 ha gebruikt om volkswoningen te bouwen. De meeste van deze woningbouwprojecten zijn in Paramaribo, met als gevolg dat er veel bos in de stad verdwijnt. Als we kijken naar de grote woonwijken zoals Flora en Zorg en Hoop zien we veel slecht onderhouden woningen. Het erf wordt eveneens niet onderhouden.

In New York heeft men in de jaren zestig grote woonwijken opgekocht en appartemententorens gebouwd. De mensen die hun grond en huis hebben verkocht, konden een appartement kopen. Er kwam veel grond vrij dat werd omgebouwd tot wandelparken, parkeerruimten, speelplaatsen, sportgelegenheden etc.

Een goed voorbeeld is het Oldenburg project te Ringweg Noord, waar er 120 huizen zijn gebouwd op een gebied van 10 ha grond aan de kust van Suriname, terwijl 4 ha voldoende zou zijn als er appartementen waren gebouwd. Op de overige 6 ha zou er een universiteit kunnen komen, een natuurpark en misschien een groot meer of ‘pan’ dat als waterberging kan dienen. Vele van de gezinnen in dit project hebben een tuin, maar doen er niets mee.

Ik ben van mening dat we Paramaribo moeten gaan her-inrichten. Maar laten we dit breder trekken. Suriname geniet veel inkomsten uit goud en hout uit het district Brokopondo. Maar veel mensen trekken naar de stad omdat ze ook een mooi huis willen met parkeergelegenheid. Het bouwen van appartementen in Brokopondo geeft ons de mogelijkheid om ook in ons mooie binnenland luxueus te kunnen wonen. Why? Well…why not???

Studenten

Studenten, die ook een doelgroep vormen, hebben veelal door de inspanningen voor het succesvol afronden van hun studie – al dan niet in combinatie met een baan – veelal nog geen geld voor het kopen van een huis en perceel. In de meeste gevallen blijven zij thuis wonen, ook na het afstuderen. Het Appartementsrecht brengt de koop van een relatief goedkoper ‘starters appartement’ binnen hun bereik. Hierdoor bouwen zij vermogen op en kunnen zij later hun ‘starters appartement’ weer verkopen om een ruimere appartement of woonhuis te kopen.

Seniore burgers

Ook onze seniore burgers vormen een doelgroep voor het Appartementsrecht. Wanneer de kinderen uit huis zijn, wordt de woning veelal te groot (denk aan onderhoud) en willen zij nu kleiner gaan wonen. Bij verkoop van hun huidige woning kunnen zij een appartement kopen en van de overwaarde aanvullend in hun levensonderhoud voorzien. De stress van opnieuw bouwen wordt hen bespaard. Verdere voordelen van het wonen in een flatgebouw zijn: veiligheid, gemak, comfort en contact met andere bewoners . Wat zou het fijn zijn als wij onze seniore burgers, die jarenlang hard hebben gewerkt om een basis te leggen voor onze toekomst kunnen faciliteren met deze woonmogelijkheden zodat zij heerlijk ontspannen en zorgeloos kunnen genieten van hun leven.

Onze diaspora

Onze diaspora houdt van overwinteren in Suriname. Zij willen graag investeren in een woning zodat zij in Suriname heerlijk kunnen genieten van hun vakantie. Zij willen ook de mogelijkheid om een appartement te kunnen kopen en vervolgens die te laten onderhouden en verhuren bij hun afwezigheid.

Hoog segment en Expats

Mensen met een gemiddeld hoger inkomen hebben vanwege hun levensstijl geen behoefte om een groot stuk grond te onderhouden, maar stellen het zicht op een prachtige landscape rondom hun woning zeer op prijs. Anticiperend op de ontwikkelingen rond de olie-en gas industrie wordt verwacht dat er een toeloop van expats zal zijn, die graag veilig willen wonen in luxueuze penthouses met een groot terras en van daaruit genieten van een adembenemende uitzicht op ons groene goud en de waterwerken en misschien zelfs met uitzicht op de Atlantische Oceaan. Ziet u het al voor u?

Ondernemerschap

Een appartemententoren bouwen kost heel veel geld. In het buitenland komen meestal meerdere investeerders bijeen om een torengebouw neer te zetten. Met het Appartementsrecht zullen zij in staat zijn om appartementen of zelfs hele verdiepingen van een woontoren te kopen of te verkopen. Hoogbouw garandeert een efficiëntere benutting van de grond.

Ook buitenlandse ondernemers hebben hun ogen gericht op Suriname. De Haagse vastgoedondernemer met Surinaams roots, Mairan Sewtahal, geeft aan dat de vraag naar onroerend goed de komende tijd langzaam zal stijgen. De verwachting is volgens hem dat vele grote investeerders Suriname straks ook enorm aantrekkelijk gaan vinden om te investeren. “Een van de vraagstukken die een belangrijke rol kan spelen is het zogenoemde ‘Appartementsrecht’. Indien er een wet komt die de bevoegdheid geeft om het recht op een stuk grond te splitsen in Appartementsrechten, zal dan niet lang duren dat er in Suriname de eerste grote woontorens gebouwd worden” zegt Sewtahal in een artikel op waterkant.net [4].

Ook andere sectoren krijgen nieuwe kansen. Het bouwen van appartementen torens brengt ontwikkeling en ondernemerschap. Denk bijvoorbeeld aan onderhoud, schoonmaak en beveiliging.

Slot

Ons grond – ons kostbaar groene goud – moeten we echt efficient gaan benutten. Het Appartementsrecht biedt ons die mogelijkheden. In onze buurlanden Frans-Guyana, Brazilië en Guyana zijn Appartementsrechten reeds in hun wetten opgenomen. Ik ben ervan overtuigd dat wij het nu met elkaar eens zijn dat de wet op het Appartementsrecht een dringende noodzaak is in het belang van land en volk. Het is tijd voor actie. De vraag is nu: “Wat gaan we doen voor spoedige concretisering van het Appartementsrecht?” Suriname bouwen doe je niet alleen, dat doen we samen: Yes – we can!

[1] https://www.dbsuriname.com/2014/01/15/wetgeving-noodzakelijk-voor-appartementencomplex/

[2] http://www.srherald.com/suriname/2017/08/07/bouva-samenwerken-belangrijk-bij-oplossen-huisvestingsvraagstuk/

[3] https://www.dbsuriname.com/2014/01/15/wetgeving-noodzakelijk-voor-appartementencomplex/

[4] ‘Olievondst stemt investeerders en beleggers in Surinaams onroerend goed tevreden’ – Waterkant

Categorieën
Appartementsrecht Grondzaken Nader Belicht

Appartementsrecht Deel 1: NOODZAKELIJK?!

Terzol Vastgoed NV biedt vanaf 2017 integrale diensten aan op het gebied van aankoop en verkoopbemiddeling, huren en verhuur, taxaties, vastgoedbeheer, verkavelen, projectontwikkeling en consultancy aan nationale en internationale zakelijke en particuliere opdrachtgevers in Suriname. Terzol Vastgoed N.V. beoogt met de serie artikelen onder de naam ‘Grondzaken Nader Belicht’ de awareness van alle stakeholders – waaronder makelaars, projectontwikkelaars, investeerders, grondbezitters, (ver)kopers en overheid – te creëren c.q. vergroten over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname.

Joël Terzol, Senior Partner en CEO Terzol Vastgoed NV, is ooit begonnen als financial professional in Nederland en heeft zich in Suriname ontwikkeld als ambitieuze en succesvolle ondernemer binnen de vastgoedmarkt. Ofschoon het aan- en verkopen van vastgoed in het bloed zit, is bij hem een passie ontstaan voor het adviseren over allerhande vraagstukken m.b.t. onder meer grondhuur, erfpacht en boedelkwesties binnen de vastgoedmarkt. Daarnaast anticipeert Terzol op de grote ontwikkelingen in de Gold, Oil & Gas Industries in Suriname door op innovatieve wijze aan projectontwikkeling te doen en zo in te spelen op de moderne behoeften van de expats.

Terzol zal in de serie artikelen de volgende onderwerpen behandelen, namelijk:

  • Domeingrond
  • Grondconversie
  • Grondbelasting
  • Appartementsrecht
  • Boedelzaken
  • Grondbeleid
  • Aanleiding

Als burgers van een van de meest groene landen ter wereld, zult u het met mij eens zijn dat de gronden in ons land op de meest efficiente manieren moet worden ontwikkeld. In de praktijk blijkt dat er veel bos verdwijnt door menselijk handelen voor met name commerciële doeleinden. In april 2019 werd op basis van een onderzoek van de Universiteit in Maryland geconcludeerd dat “de urgentie om een op hol geslagen klimaatverandering en onomkeerbaar biodiversiteitsverlies te voorkomen, landen – en dus ook Suriname – ontbossing moeten tegengaan – voordat het te laat is” [1].

Suriname ontkomt niet aan de wereldwijde klimaatverandering. 40% van de bevolking woont in Paramaribo [2] waarbij er veel grond wordt gebruikt en er weinig van het bos overblijft in de stad. Toch bestaat er nog steeds een nijpend woningtekort. De roep om een duurzame oplossing voor het huisvestings-probleem is onafwendbaar.

Tegen de achtergrond van bovengeschetste situatie zal ik in dit artikel het onderwerp Appartementsrecht belichten, welke vanuit mijn optiek een significante bijdrage kan leveren aan onze behoeften voor het duurzaam ontwikkelen van goede woon- en leefomgevingen, efficiënt benutten van onze gronden en aandacht voor het klimaat.

Hoe kan ons land op een innovatieve en duurzame manier worden ingericht, zodat de grond op een efficiënte wijze kan worden benut?

Maar waarom is het Appartementsrecht NU hard nodig?

Appartementsgebouwen kunnen veel voordelen bieden en zijn ook goedkoper in uitvoering, vooral daar waar de grond duur is. Het is van eminent belang dat de wet op het Appartementsrecht zo gauw als mogelijk wordt aangenomen. En wel om o.a. de volgende redenen:

Minder ontbossing

Bij een appartemententoren is er minder grond nodig om grote groepen onder te brengen. Hierdoor kan een groot deel van het bos behouden worden. Zo’n 98 procent van Suriname is met oerwoud bedekt en maakt deel uit van het grootste tropische regenwoud op aarde: het Amazonegebied. Dat ons bos meer en betere bescherming nodig heeft, behoeft geen uiteenzetting. Een strenger beleid en goede handhaving zijn niet slechts essentieel en onmisbaar voor het behoud van de Surinaamse natuur; het levert ook economische voordelen op. Suriname kan miljarden US dollars jaarlijks verdienen aan ‘carbon credits’ [3]. De invoering van ‘carbon credits’ werd bekrachtigd in het Kyoto-protocol. De ‘Paris Agreement’ valideert de toepassing van carbon credits en stelt de bepalingen vast voor de verdere facilitering van de CO2 markten [4]. Conform de Paris Agreement moeten we de huidige uitstoot van broeikasgassen tegen 2030 halveren en tegen 2050 tot “netto nul” terugbrengen.

Maar hoe zit het met activiteiten die niet koolstofvrij kunnen worden gemaakt? Het antwoord is: carbon credits (CO2 credits). Landen kunnen hun ecologische voetafdruk compenseren  door CO2 credits te kopen om de CO2-neutrale status te bereiken. Suriname heeft een grote hoeveelheid tropisch bos die zorgt voor een aanzienlijk grote hoeveelheid koolstofopslag en kan als zodanig profiteren van degenen die CO2 credits willen kopen. Voor ons is het bos ons gunu gowtu – het groene goud ‒ en heeft veel waarde, niet alleen voor Suriname maar voor de hele wereld. We moeten ons groene goud koesteren [5].

Goedkoper en Duurzaam bouwen

Het spreekt voor zich dat wanneer in een torengebouw meerdere huishoudens kunnen verblijven, de bouwkosten relatief lager zijn. Daarnaast kan er duurzaam en efficient gebouwd worden. Denk aan parkeergelegenheid onder het gebouw, gevels die geen hitte doorlaten en tegelijkertijd energie opwekken, thermo verf die warmte afstoot, glaswerk dat zonlicht blokkeert, isolatie van het dak en tussenmuren zodat er minder koeling nodig is en daardoor minder energieverbruik. Door bouwmaterialen in bulk te kopen, worden de bouwkosten relatief goedkoper. Door het ter verkoop aanbieden van appartementen zal de vraag naar grond afnemen.

Ik ben ervan overtuigd dat, indien wij vooruit willen komen, wij bereid moeten zijn om te veranderen. Ons traditionele manier van bouwen en wonen moet een transformatie ondergaan. Wij moeten ‘smart and green’ gaan bouwen en wonen. Tientallen jaren geleden zou u meteen denken aan de Jetsons die al ‘smart’ wisten te wonen terwijl het internet nog niet eens beschikbaar was voor iedereen [6]. ‘Smart green buildings’ worden gebouwd met de capaciteit om de eigen operationele efficientie te maximaliseren. Dit wordt bereikt door systemen met elkaar te integreren zoals verlichting, centrale koeling, veiligheid, energiebeheer, beveiliging (toegangscontrole, videobewaking, bezoekerbeheer) etc. in een centraal aangestuurd systeem. De technologie wordt veelal vergeleken met een centraal zenuwstelsel dat bouwstrategieen bevat die zijn ingesteld om eigen prestatie te verbeteren. Het is essentieel om de huidige inspanningen uit te breiden om een beter milieu te creëren.

Een van de belangrijkste voordelen van het ‘smart’ bouwen is het lagere energieverbruik. Dit zorgt niet alleen voor besparingen maar is ook duurzaam en verlaagt tevens de operationele kosten [7]. Hoewel het ‘smart’ bouwen aanvankelijk een grote investering zal zijn, hebben onderzoeken [8] aangetoond dat het op langere termijn veel goedkoper is. Dit kan leiden tot algehele efficientie en besparingen voor onroerend goed.

In het ‘2021 EU Climate Plan’ blijkt dat onder andere de vastgoedsector in het middelpunt staat. De reden daarvoor is dat gebouwen ongeveer 39% van de wereldwijde energiegerelateerde CO2 uitstoten. Door het ‘smart green’ bouwen kan het “netto-nul” doel van 2050 sneller worden bereikt [9]. Dit geeft wederom de kritieke noodzaak weer om ‘smart green’ woontorens te bouwen en tegelijkertijd daarmee onze natuur – ons groene goud– te koesteren. 

Slot

In juli 2021 is het State of the Climate (SOC [10]) Report Suriname uitgekomen. In dit rapport is aangegeven dat Suriname heel erg kwestbaar is voor de gevolgen van klimaatveranderingen. Ik ben ervan overtuigd dat we het met elkaar eens zijn dat we op een keerpunt staan. Zoals de Verenigde Naties aangeeft [11]: “Als we nu onze krachten bundelen, kunnen we een klimaatcatastrofe voorkomen. Er is geen tijd voor uitstel en geen ruimte voor excuses”.

Wij willen echt gaan verduurzamen en werken aan een gezonde wereld. Nu nog alleen aan de juiste knoppen draaien en de juiste beslissingen nemen: waaronder de wet op het Appartementsrecht. Dat is in ieder geval alvast een stap in de goede richting. Suriname bouwen doe je niet alleen, dat doen we samen: Yes – we can!

Bronnen:

[1] De West – Ontbossing in Suriname met 12% gestegen – DE WEST (dagbladdewest.com)

[2] Suriname Population 2021 (Demographics, Maps, Graphs) (worldpopulationreview.com)

[3] Starnieuws – Gajadien: Land kan US$ 1,5 miljard verdienen met bos

[4] Carbon Credit – Definition, Types and Trading of Carbon Credits (corporatefinanceinstitute.com)

[5] Centraal Suriname Natuurreservaat: gunu gowtu in de verkoop? – Parbode Sneak Peek – Parbode

[6] Smart Buildings – Living Green in a Big Way | CIVIL ENGINEERING 365

[7] 6 Reasons Why We Need Smart Buildings in 2021 | Smart CRE (smart-cre.com)

[8] (PDF) Assessing the Impact of Smart Building Techniques: a Prospective Study for France (researchgate.net)

[9] What the New 2021 EU Climate Plan Means for Real Estate | Smart CRE (smart-cre.com)

[10] State of the Climate Report: Suriname (iadb.org)

[11] Klimaatverandering: Code rood voor mensheid | Suriname Nieuws Centrale

Categorieën
Grondzaken Nader Belicht

Grondbelasting: What’s in it for me?

Terzol Vastgoed NV biedt vanaf 2017 integrale diensten op het gebied van aan- en verkoopbemiddeling, aan- en verhuur, taxaties, vastgoedbeheer, verkavelen, projectontwikkeling en consultancy aan nationale en internationale, zakelijke en particuliere opdrachtgevers in Suriname.

Terzol Vastgoed N.V. beoogt de eerstkomende periode een serie artikelen onder de naam ‘Grondzaken Nader Belicht’ te publiceren met als doel: het creëren c.q. vergroten van de awareness van alle stakeholders – waaronder makelaars, project-ontwikkelaars, investeerders, grondbezitters, (ver)kopers en overheid – over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname.

Joël Terzol, Senior partner en CEO Terzol Vastgoed N.V., is ooit begonnen als financial professional in Nederland en heeft zich in Suriname ontwikkeld als ambitieuze en succesvolle ondernemer binnen de vastgoedmarkt. Ofschoon het aan- en verkopen van vastgoed in het bloed zit, is bij hem een passie ontstaan voor het adviseren over allerhande vraagstukken m.b.t. onder meer grondhuur, erfpacht en boedelkwesties binnen de vastgoedmarkt. Daarnaast anticipeert Terzol op de grote ontwikkelingen in de Gold, Oil & Gas Industries in Suriname door op innovatieve wijze aan projectontwikkeling te doen en zo in te spelen op de moderne behoeften van de expats.

Terzol zal in de serie artikelen de volgende onderwerpen behandelen, namelijk:

  • Domeingrond
  • Grondconversie
  • Grondbelasting
  • Appartementsrecht
  • Boedelzaken
  • Grondbeleid

Ontwikkeling van gronden

De wetgever heeft gesteld dat grond in Suriname als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd.

Gezien onze eerdere publicaties uit de reeks “Grondzaken Nader Belicht” moet duidelijk zijn geworden dat de meeste grond in ons land toebehoort aan de Staat Suriname die vanwege het bloot eigenaarschap van het staatsdomein de grootste vastgoedhandelaar is en hiermee geld moet verdienen voor de ontwikkeling van ons land! Het op de meest efficiënte wijze exploiteren van grond houdt idealiter in dat de Staat jaarlijks een begroting opstelt om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan, zoals een nieuw bestemmingsplan, in beeld te brengen. Het gaat om kosten voor het bouwrijp maken van grond en het inrichten van de openbare ruimte en overhead zoals het maken van een plan en de uitvoering hiervan. Anderzijds gaat het om de opbrengstkosten van de verkoop van bouwrijp verkavelde gronden. Want waarom zou de Staat niet zelf kunnen verkavelen, bouwen en verhuren?

Evenwel is de maatschappelijke realiteit, dat de Staat de ontwikkeling van gronden geenszins stimuleert. Onze overheid heeft in 2019 slechts 7 miljoen SRD voor de vermogens- en huurwaardebelasting ontvangen. Voor het jaar 2020 is desondanks hetzelfde bedrag begroot. Dergelijke bedragen leveren de Staat – zeker met de huidige waardevermindering van onze Surinaamse Dollar – nauwelijks iets op en zijn dus slechts een druppel op de gloeiende plaat.

De Staat heeft echter alle ingrediënten – namelijk grond met een grote marktwaarde – in huis om ontwikkeling van het Surinaams domeingrond te genereren. Dit nalaten om vooruitgang te brengen heeft ernstige gevolgen, want ineffectief gebruik van de grond stagneert de economische groei in het land. Welke toekomstperspectief hebben jonge mensen? Hoe kunnen zij grond kopen? Ouders bezitten veelal grondhuur bestemd voor hun kinderen, maar brengen de gronden doorgaans niet in ontwikkeling. Vele grondgebruikers voldoen niet aan de voorwaarden en wettelijke bepalingen, waardoor de Staat als bloot eigenaar gerechtigd is om de rechten op deze gronden in te trekken. Aangezien toezicht en handhaving m.b.t. grondzaken vooralsnog vaak achterwege blijven, wordt de situatie in stand gehouden. M.a.w. de Staat verdient geen geld aan deze uitgegeven gronden en snijdt zichzelf hierdoor in de vingers.

Beeldspraak

Het Bijbels verhaal in Lucas 19 verzen 11 tot 27 over de gelijkenis van de zilverstukken illustreert dat zowel de Staat als de grondgebruikers het gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking optimaal moeten benutten om vooruitgang te kunnen boeken.

In dit verhaal geeft een rijke man die op reis gaat aan elk van zijn drie knechten een zilverstuk om zaken te doen. Wanneer hij is teruggekeerd vraagt hij aan hen wat zij met dit zilverstuk hebben gedaan en hoeveel winst zij hebben gemaakt. Twee van de knechten hebben enorme winsten gemaakt, zodat hun bedragen zijn verveelvoudigd. De derde knecht heeft niettemin uit angst het zilverstuk in de grond begraven en op die manier veilig gesteld. Dit betekent dat er door de derde knecht niets mee is verdiend. De belangrijke les is dat hetgeen is toevertrouwd ook goed moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd!

De vraag is hoe de huidige eerder beschreven vicieuze cirkel ten koste van onze economische ontwikkeling kan worden doorbroken?

Voordat deze vraag wordt beantwoord, zal ik voortborduren op het belang van het in het vorige artikel over grondconversie aangehaalde historisch verloop van de verdeling van grondzaken in Suriname. Gericht op het behoud van zijn machtspositie heeft de Nederlandse kolonisator nooit het volle eigendom uit handen willen geven. In dit kader wil ik het verschil tussen allodiale eigendom en erfelijk bezit versus eigendom volgens ons huidig Burgerlijk Wetboek benadrukken.

Allodiaal eigendom en erfelijk bezit vs Eigendom volgens het Burgerlijk Wetboek

In het proefschrift “Boedelproblematiek in Suriname” van mr. dr. A.C. Akkal-Ramautar geeft zij aan dat “in de praktijk naar haar mening ten onrechte de mening heeft post gevat dat allodiale eigendom en erfelijk bezit gelijkgesteld wordt aan eigendom volgens art. 625 BW’. Volgens de auteur kan allodiale eigendom en erfelijk bezit gezien worden als een beperkt zakelijk recht, waarbij de blote eigendom voorbehouden is aan de Staat. Het rechtskarakter wordt bepaald door de bijzondere bepalingen en verplichtingen opgenomen per grondbrief.

Aangezien er verschillende zienswijzen bestaan over het rechtskarakter van allodiale eigendom en erfelijk bezit, heeft mevrouw Akkal zich op het standpunt gesteld dat het noodzakelijk is om na te gaan welk karakter de rechtspraak toekent aan het recht van allodiale eigendom en erfelijk bezit.

Na onderzoek concludeert mevrouw Akkal dat uit rechterlijke uitspraken is gebleken dat het Hof van Justitie een duidelijk onderscheid maakt tussen het recht van allodiale eigendom en erfelijk bezit enerzijds en eigendom zoals geregeld in art. 625 Burgerlijk Wetboek (BW) anderzijds.

Onderstaand enkele rechterlijke uitspraken waaruit het standpunt van het Hof van Justitie is gebleken:

  • Zaak Scholtsberg/Rijksdeel Suriname
    • Het Hof van Justitie heeft geweigerd de allodiale eigendom en erfelijk bezit gelijk te stellen aan de eigendom, zoals omschreven in art. 625 BW. Hierbij wijst het Hof van Justitie op de overgangsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek waarin de allodiale eigendom en erfelijk bezit uitdrukkelijk gehandhaafd is naast de eigendom krachtens het Burgerlijk Wetboek en stelde: “Het allodiale eigendom was op zijn beurt in het BW uitdrukkelijk in de overgangsbepalingen gehandhaafd, zodat dit recht, en derhalve evenmin permissierecht, gelijk staat met volle en vrije eigendom”.
  • Zaak plantage “Worsteling Jacobs’/HvJ 2-11-1951, G.R. 6683
    • Het Hof van Justitie heeft besloten dat door langdurig bezit in allodiale eigendom is verkregen en niet eigendom zoals omschreven in art. 625 BW.
  • SRU-HVJ-1997-5
    • Het Hof van Justitie heeft in deze uitspraak expliciet verwoord, dat het recht van allodiale eigendom en erfelijk bezit niet gelijk is met de volle en vrije eigendom. Er is in casu geen sprake van het zakelijk recht van eigendom, als omschreven in artikel 575 jo artikel 625 van het Burgerlijk Wetboek, zodat de bepalingen omtrent de verjaring in het Burgerlijk Wetboek als wijze van eigendomsverkrijging niet toepasselijk zijn.

Terugkerend naar de beantwoording van de vraag hoe de huidige vicieuze cirkel ten koste van onze economische ontwikkeling kan worden doorbroken, onderstreep ik een voorstander te zijn van de invoering van grondbelasting voor alle grondgebruikers.

Grondbelasting

Het eerste voordeel van grondbelasting is de directe ontwikkeling van grond, waar iedere Surinamer baat bij heeft, te stimuleren en de toekomst van ons land en bevolking zeker te stellen. De voorwaarden voor het welslagen hiervan zijn dat implementatie, naleving en handhaving van wetgeving moeten plaatsvinden en zwakke instituten moeten worden versterkt. Tot heden is dit niet gebeurd met als gevolg dat de ontwikkeling van de gronden is gestagneerd en ruimte is geboden voor oneigenlijke praktijken.

In het artikel over Grondconversie is door mij onderbouwd, dat grondconversie altijd in combinatie met de toepassing van grondbelasting moet plaatsvinden.

Het tweede voordeel is dat de Staat door grondbelasting voor alle grondgebruikers in te voeren, een periodieke bron van inkomsten voor de Staatskas verkrijgt. Het hanteren van het principe “de breedste schouders dragen het meeste” bevordert een rechtvaardige verdeling van grond.

Het Surinaams volk dat een standaard kavel heeft van 500m2 en waarbij grondhuur wordt omgezet in eigendom, zal het betalen van grondbelasting hierover uiteindelijk niet voelen. Juist deze doelgroep heeft er veel baat bij dat hun beperkt zakelijke rechten worden omgezet in eigendom en ook worden geformaliseerd, omdat zij daardoor niet meer worden belast met allerlei rompslomp. Denk hierbij aan het niet meer beschikken over de vereiste goedkeuring van het

Ministerie van Grondbeleid en Bosbeheer bij verkoop van grond, niet meer in lange rijen staan om canongelden te betalen en geen risico meer om middels langdurige procedures grond kwijt te raken o.b.v. de in de artikelen 16 en 17 van het Decreet Uitvoering Domeingrond (DUD) genoemde vererfbaarheid van het recht van grondhuur en opschortingsmogelijkheid. Daarentegen zullen de grootgrondgebruikers als breedste schouders de meeste grondbelasting moeten afdragen. Ten derde zullen als gevolg van de invoering van grondbelasting de grondprijzen naar verwachting omlaag gaan. Er zal sprake zijn van een groter aanbod van grond voor de verkoop en gronden zullen eerlijker worden verdeeld en bebouwd. Op dit moment zijn er veel speculanten – zoals stichtingen, pensioenfondsen, banken, particulieren – die grote portefeuilles in beheer hebben. Zij investeren in gronden, omdat dit onroerend goed hen niets kost en verkopen die met winst, terwijl de Staat vele van deze gronden onderhoudt maar er in het geheel niets aan verdient. Ook brengt dit geen economische ontwikkeling met zich mee. Kortom: Niet alleen zullen de grondgebruikers met beperkte zakelijke rechten het absolute eigendomsrecht kunnen verkrijgen.

In combinatie met de invoering van grondbelasting voor alle grondgebruikers zullen de Staatsinkomsten ook voor langere termijn gegarandeerd zijn. Het is een win win-situatie, want zowel de grondgebruikers als de Staat hebben profijt hiervan.

Berekening grondbelasting

Voor de berekening van grondbelasting gaat het slechts erom te weten wat de grondtitel is en hoe groot de grond is. Aangezien de invoering van grondbelasting naar verwachting veel weerstand zal oproepen en het volk geen vertrouwen heeft in het aanwenden van de belastinggelden voor het land Suriname in het algemeen, is het echt belangrijk dat de Staat voorafgaand in het beleid vaststelt waaraan de gelden verkregen uit deze direct inbare belasting moeten worden besteed en hierover adequate voorlichting geeft. De Staat als ondernemer heeft geld nodig om de sociaal zwakkeren in de samenleving, maar ook het hoger segment te kunnen faciliteren. Denk aan sociale woningbouw, huizenbouw voor senioren burgers en het commercieel vastgoed met het benodigde voorzieningenniveau voor de middenstand.

Belasting betalen

Overigens kan niet voldoende worden onderstreept dat belasting betalen leuk moet zijn! Ons huidig belastingsysteem biedt de betaler onvoldoende belastingvoordelen. Men ziet niet terug wat er met het geld gebeurt. Het komt erop neer dat wij nu betalen voor het verleden: met de grondconversiegelden vereffent de Staat de openstaande schulden en verplichtingen. Om te kunnen investeren in de toekomst moeten de Grondbelastinggelden echter in een apart potje worden gedaan. De toepassing van deze combinatie van Grondbelasting en Grondconversie is noodzakelijk, omdat het land Suriname anders haar rijkdommen verkoopt om uitsluitend onze schulden te betalen en dan komen we niet vooruit!

Gezien de bestaande gap tussen het feitelijke grondbezit van een natuurlijk persoon of rechtspersoon en de officiële gronduitgifte is het essentieel dat i.h.k.v. rechtszekerheden, beschikkingen moeten worden afgegeven en toezicht op de naleving van de voorwaarden en wettelijke bepalingen daadwerkelijk plaatsvinden.

Grondwaardering

Het vorengenoemde benadrukt nogmaals dat de Staat het eigendomsrecht van gronden die behoren tot het staatsdomein heeft en bloot eigenaar van alle uitgegeven gronden in Suriname is gebleven. Als grondhuurder bent u beperkt de grond te gebruiken voor het doeleinde waarvoor de Staat Suriname het recht van grondhuur of allodiale eigendom en erfelijk bezit heeft uitgegeven; daarom bent u ingevolge art. 25 DUD onderhevig aan enkele verplichtingen en voorwaarden – zoals de grondhuurvergoeding, bestemming van de grondhuur en mogelijkheden waarbij het recht van grondhuur vervallen kan worden verklaard – die u niet heeft bij het eigendomsrecht.

Bij de klapperwaarde, de minimale waarde voor overdracht van percelen uitgedrukt in vreemde valuta, is er geen rekening gehouden met het verschil tussen grondhuur- en eigendomspercelen. De schijn wordt hierdoor gewekt alsof beide grondtitels gelijke waardes hebben, terwijl de marktwaarde van grondhuur in verhouding tot eigendom verschilt.

Slot

Het Decreet Beginselen Grondbeleid biedt de mogelijkheid om heffingen te doen over alle domeingronden. Dit geldt dus ook voor allodiale eigendom en erfelijk bezit. De grondgebruikers moeten in de toekomst een keuze maken of zij het beperkt zakelijk recht wensen te behouden of het volle eigendom wensen te verkrijgen. Dit zou betekenen dat zij canongelden moeten betalen in combinatie met een lagere grondbelasting óf i.v.m. volle eigendom meer rechtszekerheid krijgen maar daarvoor een hogere grondbelasting moeten betalen. Het is overigens geenszins verplicht om gebruik te maken van grondconversie. Aangezien het MI-GLIS de registratie bezit van alle percelen,is het hebben van toezicht en handhaving te realiseren. Wanneer innovativiteit aan de dag wordt gelegd en systemen van bijvoorbeeld MI-GLIS, CBB en het ministerie van GBB met hun informatiestromen m.b.t. grondzaken aan elkaar worden gekoppeld, zouden grondgebruikers op een laagdrempelige en gecentraliseerde manier op girale wijze aan hun betaalverplichting kunnen voldoen. Hiervoor is de politieke wil en het voeren van een maatschappelijke discussie over grondzaken c.q. invoeren van grondbelasting zo belangrijk!

Op 26 september 2020 is door de President ter regulering van het grondbeleid de commissie ‘Grondconversie en herziening grondbeleid’ benoemd. Gezien de bovengenoemde punten is het advies aan de Grondcommissie om zich breder te oriënteren dan uitsluitend de technische aspecten van grondconversie. Ik nodig vermelde commissie uit om met mij in dialoog te gaan en mede met de verkregen inzichten nieuw grondbeleid voor de eerstvolgende 10 jaar te ontwikkelen. Na de publicatie van de eerdere twee artikelen ben ik in dialoog met het ministerie van Grondbeleid en Bosbeheer en biedt dit perspectief voor de toekomst.

Joel Terzol
E-mail: [email protected]

Categorieën
Grondzaken Nader Belicht

Grondconversie uitgelicht

Terzol Vastgoed NV biedt vanaf 2017 integrale diensten op het gebied van aan- en verkoopbemiddeling, aan- en verhuur, taxaties, vastgoedbeheer, verkavelen, projectontwikkeling en consultancy aan nationale en internationale, zakelijke en particuliere opdrachtgevers in Suriname. Terzol Vastgoed N.V. beoogt de eerstkomende periode een serie artikelen onder de naam ‘Grondzaken Nader Belicht’ te publiceren met als doel: het creëren c.q. vergroten van de awareness van alle stakeholders – waaronder makelaars, projectontwikkelaars, investeerders, grondbezitters, (ver)kopers en overheid – over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname.

Joël Terzol, Senior Partner en CEO Terzol Vastgoed NV, is ooit begonnen als financial professional in Nederland en heeft zich in Suriname ontwikkeld als ambitieuze en succesvolle ondernemer binnen de vastgoedmarkt. Ofschoon het aan- en verkopen van vastgoed in het bloed zit, is bij hem een passie ontstaan voor het adviseren over allerhande vraagstukken m.b.t. onder meer https://terzol.com/vastgoed/wp-admin/media-upload.php?post_id=5809&type=image&TB_iframe=1&width=753&height=844grondhuur, erfpacht en boedelkwesties binnen de vastgoedmarkt.

Daarnaast anticipeert Terzol op de grote ontwikkelingen in de Gold, Oil & Gas Industries in Suriname door op innovatieve wijze aan projectontwikkeling te doen en zo in te spelen op de moderne behoeften van de expats.

Terzol zal in de serie artikelen de volgende onderwerpen behandelen, namelijk:

  • Domeingrond
  • Grondconversie
  • Grondbelasting
  • Grondbeleid
  • BoedelzakenAppartementsrecht

Visie van de Staat op eigen rol m.b.t. grondzaken

De wetgever heeft gesteld dat grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd.

Middels deze publicatie over Grondconversie wordt beoogd bewustwording te creëren c.q. te vergroten bij alle stakeholders, maar in het bijzonder bij de Staat, over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname. Vragen zoals hoe onze gronden zullen worden benut? En hoe het huidig beleid aan de bestaande maatschappelijke realiteit zal moeten worden aangepast, zijn wezenlijk. Daarom meen ik dat reflectie op en een vernieuwd denken over het functioneren van de Staatnm.b.t. grondzaken noodzakelijk is. De reden is dat de huidige uitvoering van het grondbeleid – vanwege de bestaande risico’s en daaruit voortkomende rechtsonzekerheid – ten nadele is van zowel de burgers als de Staat. Mijnsinziens zijn er grote groeimogelijkheden bij de Staat aanwezig om de dringende problemen op te lossen. Ter illustratie: Casus Mangroveplan Ons land kampt reeds geruime tijd met het probleem van afkalving van de kust.

Hydroloog Prof. Dr. Naipal boekt door zijn inspanningen middels het Mangroveplan succesvolle resultaten, te weten landaanwinst. De natuurlijke aanleg van een ‘grijsgroene’ dam, bestaande uit de aanplant van mangroves, in het ressort Weg naar Zee moet hiermee dienen als oeverbescherming maar ook om landbouwarealen die langs de zee liggen te beschermen. Dit plan komt tegemoet aan de behoefte van een duurzame oplossing waarvan ook de Minister van Openbare Werken een voorstander is gebleken.

Maar om deze duurzame oplossing optimaal in te zetten dient de overheid de overwegend niet ontwikkelde kavels waarop het recht van grondhuur rust, gelegen langs de oever aan de Brantimakkaweg veel efficiënter te gebruiken en dat gebeurt nu niet!

Gelet op het eroderende kustgebied zou het ministerie van Grondbeleid en Bosbeheer (GBB) kunnen overwegen het land beter te beschermen door de beschikking van de huidige grondhuurders vervallen te verklaren en dit gebied tot beschermd gebied uit roepen. Dit kan de overheid veelal doen op grond van het niet voldoen door de grondhuurders aan de gestelde bepalingen en voorwaarden in de beschikking, waardoor een schadeloosstelling door de Staat niet van toepassing is. Het Decreet Uitgifte Domeingrond is o.a. één van de wetten die daarvoor in artikel 32 de wettelijke grondslag biedt.

Grondzaken in Historisch perspectief

In het Proefschrift van Mr. Dr. A.C. AkkalRamautar genaamd ‘Boedelproblematiek in Suriname’ staat de over vereffening van tot een onverdeelde of onbeheerde boedel behorende rechten op (plantage)gronden in Suriname centraal. In dit promotieonderzoek wordt beschreven hoe in de loop der tijd gronden in Suriname onder diverse titels – zoals volle en volcomen eigendom, allodiale eigendom en erfelijk bezit en eigendom – onder uiteenlopende voorwaarden zijn uitgegeven.

Gezien het historisch verloop van de verdeling van grondzaken in Suriname wordt benadrukt dat de wijze waarop de Nederlandse kolonisator hiermee is omgegaan slechts tot doel had de machtspositie van de kolonisator te handhaven. Hierdoor is het nooit de bedoeling geweest om het volle eigendom van de gronden uit handen te geven. Daarom is het – mede gelet op de onderzoeksresultaten van mw. Akkal-Ramautar en het stimuleren van de economische groei in ons land – goed te verdedigen dat een aanzienlijk deel van de gronden die zijn uitgegeven thans onverdeelde nalatenschappen betreffen en toebehoren aan de Staat.

Huidige situatie in Suriname

Ons land kent een gevarieerd systeem van rechtstitels op de grond, namelijk: Allodiale eigendom en erfelijk bezit

  • BW eigendom
  • Erfpacht (tot 1982)
  • Grondhuur (na 1982)

Aangezien het Surinaams recht een afgeleide is van het Nederlands recht, is het essentieel de rechtsontwikkeling m.b.t. grondzaken te plaatsen in de voormelde historische context. Sinds 1982 is na de opname van grondhuur in de wetgeving ter voorkoming van boedelvorming reeds 40 jaren verstreken.

Suriname als jonge natie is verder gegroeid waardoor ons land – met alle ontwikkelingen in een ander licht geplaatst – behoefte heeft aan nieuw grondbeleid. In het eerste artikel over domeingrond is uitgebreid uiteengezet dat de Staat het eigendomsrecht heeft van gronden die tot het staatsdomein behoren en bloot eigenaar blijft van alle uitgegeven gronden in Suriname. Hoewel de primaire rechtstitel i.h.k.v. uitgifte van domeingrond ‘grondhuur’ is, biedt het Decreet Uitgifte Domeingrond ook de mogelijkheid dat domeingrond in eigendom wordt overgedragen middels een rechtstitel zoals koop/verkoop, ruil of schenking. Grondconversie heeft betrekking op de omzetting van beperkte zakelijke rechten in eigendom.

Grondconversie

Wanneer wordt gesproken over het onderwerp grondconversie, dan is dit dus onlosmakelijk verbonden aan het maken van nieuw te bepalen grondbeleid voor de aankomende 10 jaar.

Aangezien Suriname – mede door mondiale ontwikkelingen – op verschillende gebieden zich in een transitie bevindt, dient niet enkel gefocust te worden op grondconversie maar moeten de vernieuwde inzichten t.a.v. grondbeleid ook worden meegenomen.

Grondconversie maakt onderdeel uit van grondbeleid en daardoor van onderhavige transitie. Hiervoor is bewustwording bij allen in de samenleving, maar in het bijzonder bij de beleidsmakers, een noodzaak.

Gelet op de ontwikkelingen in de Gold, Gas & Oil Industries is nieuw en beter grondbeleid belangrijker dan ooit! Denk aan de bescherming van leefgemeenschappen van de inheemsen en tribale volkeren.

De grondrechten in het binnenland waar onze rijkdommen zich bevinden zijn niet op adequate wijze beschermd. Daarnaast bestaat de behoefte aan het opnemen van het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek voor betaalbaar woongenot t.b.v. onder andere sociale woningbouw en de woonbehoeften van senioren burgers. Maar ook rekening houdend met milieugerelateerde wetgeving. Duidelijk moet zijn dat, ongeacht welke regering er aan het bewind is, aanpassing van onze huidige wet- en regelgeving m.b.t. grondzaken aan de voortdurend in beweging zijnde maatschappelijke werkelijkheid binnen deze context onontkoombaar is. Ik benadruk – in gezamenlijkheid met de minister van GBB – dat gezien de omvang van het Surinaams grondgebied en beschikbare domeingrond de Staat bij machte is om iedere Surinamer een stuk grond in eigendom toe te kennen.

Vermelde transitie wordt ingegeven door diverse uitgangspunten, zoals:

  • De wetgever heeft gesteld dat grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd.
  • Buitenlandse investeerders wensen te investeren op eigendomsgrond. Het is niet aantrekkelijk om te investeren op grond waarop een beperkt zakelijk recht rust.

Eén van de risico’s van grondconversie is dat de Staat Suriname haar bloot eigendom verkoopt, waardoor deze eigendomspercelen aantrekkelijk worden voor buitenlandse investeerders en ondernemers.

Naar mijn mening is het belangrijk om te voorkomen dat buitenlandse bedrijven grote stukken van ons Surinaams grondgebied in eigendom kopen. Het zou een goede uitkomst zijn wanneer sprake is van een gedeelde eigendomsrecht met een Surinaams bedrijf of natuurlijk persoon.

Op deze manier heeft de buitenlandse investeerder meer rechtszekerheid dan slechts het beperkt zakelijk recht van grondhuur. Ook worden onze eigendomsrechten niet opgekocht door buitenlandse investeerders en blijft een deel van het recht nog in Surinaamse handen. In de praktijk is het een realistisch niet te onderschatte probleem, dat de Staat door niets te doen zich te tolerant naar buitenlanders opstelt en het eigen Surinaams volk te weinig beschermt.

De Staat financiert grondconversie

Grondconversie is een absolute noodzaak, waardoor de Staat in deze tijd van grote tekorten in de Staatskas middels de verkoop van domeingrond eenmalig een enorme bron van inkomsten kan genereren. Het omzetten van beperkte zakelijke rechten in eigendom leidt bovendien tot meer rechtszekerheid bij de grondgebruikers. Geadviseerd wordt aan de Staat om grondconversie te financieren, zodat de grondgebruiker niet naar de bank toe hoeft en de conversiekosten laag te houden. Hierdoor kan de Staat over een veel langere tijd geld genereren uit de haar afgestane gronden én de periodieke grondbelasting als direct te innen belasting ontvangen.

Voorts stip ik twee aspecten aan die verweven zijn met het onderwerp grondconversie, namelijk grondbelasting en het aanpassen van wetgeving m.b.t. onteigening van eigendomspercelen.

Grondbelasting

Ik onderstreep dat grondconversie altijd in combinatie met de toepassing van grondbelasting moet plaatsvinden. De Staat zou voorafgaand in het beleid moeten vaststellen waaraan de gelden verkregen uit grondbelasting moeten worden besteed. Te denken valt aan het stimuleren van woningbouw. Ook het bieden van een starterssubsidie onder de voorwaarde van een renteloze terugbetaalverplichting en ter ondersteuning van ondernemers die vanwege geldtekorten in het land geen geld bij de bank kunnen lenen, zijn voorbeelden. Daarom wordt geadviseerd aan de Staat om grondbelasting voor alle grondgebruikers in te voeren, waarbij de inkomsten ook een periodieke bron van inkomsten zijn. Het gaat er niet om wie betaalt, maar dat er wordt betaald. Het gaat om het principe dat “de breedste schouders het meeste dragen”. Bijvoorbeeld een bewoner met een 500m2 perceel uit een wijk met financieel minder draagkrachtige mensen voelt het voldoen van de grondbelasting minder, dan iemand die aan de Anton Dragtenweg woont met een riant perceel met grote oppervlakte.

Voor de berekening van grondbelasting is het namelijk slechts belangrijk om te weten wat de grondtitel is en hoe groot de grond is. Zowel grondconversie als invoering van grondbelasting dragen bij aan de stimulans om grond in Suriname tot ontwikkeling te brengen.

Indien de Staat een keuze maakt voor grondconversie moeten we beseffen, dat de Staat zijn bloot eigendom verkoopt en ook zijn rechtszekerheden opgeeft! Ook moeten we beseffen dat wanneer er dringende redenen zijn dat de Staat deze grond voor algemene nutte weer nodig heeft, de Staat dit volle eigendomsrecht van de ander weer kan onteigenen. Ter onderbouwing wordt verwezen naar de Onteigeningswet 1904 en de Wet Onteigening Stedenbouw Ontwikkeling en Woningvoorzieningen 1948 (Wet OSoW) waarbij de Minister het recht van de grondhuurder geheel of gedeeltelijk vervallen kan verklaren vanwege het niet voldoen aan de afspraken met de Staat als bloot eigenaar.

Aanpassen van onteigeningswetten

De overheid moet in staat zijn om op grond van de onteigeningswetten eigendomsgrond te kunnen onteigenen. De Onteigeningswet van 1904 en de Wet OsoW van 1948, bieden daartoe voldoende handvaten. In deze wetten moet een onderscheid gemaakt worden tussen allodiale eigendom en BW eigendom, zodat duidelijk is over welke soort eigendom het gaat. Bij onteigening van eigendomsgrond is altijd sprake van een schadeloosstelling en een door de Staat te doorlopen procedure.

De in de Wet OSoW genoemde doeleinden van de onteigening zijn ingevolge artikel 1 Wet OsoW:

  • t.b.v. de uitvoering van of ter handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig een bestemmingsplan;
  • t.b.v. oppervlakten in belang van woningvoorzieningen;
  • t.b.v. een in het belang van de woningvoorziening uit te voeren bouwplan.

Conclusies

  • De Staat heeft alle ingrediënten – namelijk grond met een grote marktwaarde – in huis om ontwikkeling van het Surinaams domeingrond te genereren. Belangrijk is dat de Staat een juiste visie heeft op haar eigen rol om middels een vernieuwd grondbeleid 2021-2031 de grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking op de meest efficiënte wijze te exploiteren, beschermen en beheren. Is de inrichting en aansturing van de Staat daar ready voor?
  • De Staat zou er goed aan doen de laagdrempelige kosten van grondconversie te financieren. Grondconversie is een absolute noodzaak, die een eenmalige bron van inkomsten voor de Staat kan zijn als aanvulling op de tekorten van de Staatskas. In combinatie met de invoering van grondbelasting voor alle grondgebruikers zullen de Staatsinkomsten ook voor langere termijn gegarandeerd zijn. De grondgebruikers met beperkte zakelijke rechten daarentegen zullen het absolute eigendomsrecht verkrijgen.
  • De Staat zou er goed aan doen om de onteigeningswetten aan te passen i.v.m. mogelijke onteigening van toe te nemen eigendomspercelen.
  • De ontstane situatie te Weg naar Zee illustreert hoezeer het aan te bevelen is, dat de Staat zijn verantwoordelijkheid ten algemene nutte moet nemen en dient te interveniëren door gebruik te maken van de mogelijkheden die de wetgeving biedt!

Masterclass

Tenslotte wens ik ondersteuning te geven bij het delen van kennis en het doorontwikkelen van vaardigheden op het gebied van grondzaken. Het voornemen bestaat om een drie-tal Masterclasses te ontwikkelen en in de aankomende periode aan te bieden. Nadere informatie hierover volgt.

Joël Terzol
[email protected]

Categorieën
Grondzaken Nader Belicht

De grootste vastgoedhandelaar – de Staat Suriname.

Terzol Vastgoed NV biedt vanaf 2017 integrale diensten op het gebied van aan- en verkoopbemiddeling, aan -en verhuur, taxaties, vastgoedbeheer, verkavelen, projectontwikkeling en consultancy aan nationale en internationale, zakelijke en particuliere opdrachtgevers in Suriname. Terzol Vastgoed NV beoogt de eerstkomende periode een serie artikelen onder de naam ‘Grondzaken Nader Belicht’ te publiceren met als doel: het creëren c.q. vergroten van de awareness van alle stakeholders – waaronder makelaars, projectontwikkelaars, investeerders, grondbezitters, (ver)kopers en overheid – over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname.

Joël Terzol, Senior partner en CEO Terzol Vastgoed NV, is ooit begonnen als financial professional in Nederland en heeft zich in Suriname ontwikkeld als ambitieuze en succesvolle ondernemer binnen de vastgoedmarkt. Ofschoon het aan- en verkopen van vastgoed in het bloed zit, is bij hem een passie ontstaan voor het adviseren over allerhande vraagstukken m.b.t. onder meer grondhuur, erfpacht en boedelkwesties binnen de vastgoedmarkt. Daarnaast anticipeert Terzol op de grote ontwikkelingen in de Gold, Oil & Gas Industries in Suriname door op innovatieve wijze aan projectontwikkeling te doen en zo in te spelen op de moderne behoeften van de expats.

Terzol zal in de serie artikelen de volgende onderwerpen behandelen, namelijk:

  • Domeingrond
  • Grondbelasting
  • Grondbeleid
  • Boedelzaken
  • Grondconversie
  • Appartementsrecht

Domeingrond

Suriname beschikt over natuurlijke hulpbronnen zoals goud, olie en bauxiet en als groenste land ter wereld tevens over een enorme bosbedekking; d.w.z. dat ons land zowel onder als boven de grond diverse rijkdommen kent. Maar wat is de huidige status en marktwaarde van het Surinaams grondgebied?

Ons land kent een gevarieerd systeem van rechtstitels op de grond, namelijk:

  • Grondhuur (na 1982)
  • Allodiale eigendom en erfelijk bezit
  • BW eigendom
  • Erfpacht (tot 1982)

Recht van Grondhuur

Hoewel sommigen onder u menen een stuk grond te hebben gekocht en ‘eigenaar’ hiervan te zijn, kunt u ernstig teleurgesteld raken wanneer u juridisch slechts aanspraak kunt maken op het beperkte minder sterke recht van grondhuur. Duidelijk moet zijn dat het recht van grondhuur minder rechtszekerheid biedt t.o.v. eigendom.

Hoe werkt grondhuur nu precies?

Grondhuur werkt net zoals bij de huur van een woonhuis, waarbij u samen met de huiseigenaar afspraken maakt. De Staat kunt u vergelijken met de huiseigenaar die het perceel ‘verhuurt’ en uzelf met de huurder.

I. Bij het huren van een woonhuis wordt t.a.v. de huurprijs afgesproken hoeveel en wanneer u de huurgelden per maand moet betalen. Bij grondhuur geeft de Staat u ingevolge artikel 14 lid 2 DUD een perceel te huur voor een bepaalde periode onder de voorwaarde van betaling van een jaarlijkse grondhuurvergoeding of canon. De canon die u betaalt kunt u vergelijken met de huur welke u betaalt bij het huren van een woonhuis.

II. Afgesproken kan worden dat het huurhuis alleen als woonhuis gebruikt wordt. In de grondhuurbeschikking kan zijn bepaald dat ingevolge artikel 32 lid 1b DUD het in grondhuur afgestane perceelland voor geen ander doeleinde mag worden gebruikt, dan waarvoor het is afgestaan.

III. In de huurovereenkomst wordt overeengekomen onder welke voorwaarden de overeenkomst kan worden beëindigd of verlengd. In de grondhuurbeschikking kan staan dat als u ingevolge artikel 32 lid 1c DUD drie achtereenvolgende jaren niet heeft voldaan aan de betaling van de grondhuurvergoeding het recht van grondhuur vervallen kan worden verklaard.

Eigendom vs Grondhuur

Eigendomsrecht (art. 625 BW) ook wel ‘volle eigendom’ genoemd is het recht om van een zaak het vrij genot te hebben en daarover op de volstrektste wijze te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt, strijdende tegen de wetten, daargesteld door zodanige macht, die daartoe, volgens de Wet op de Staatsinrichting van Suriname, de bevoegdheid heeft, en mits men aan de rechten van anderen geen hinder toebrengt; alles behoudens de onteigening ten algemene nutte tegen voorafgaande schadevergoeding, ingevolge de Wet op de Staatsinrichting van Suriname. Het is het sterkste zakelijk recht. In artikel 14 van het Decreet Uitgifte Domeingrond (DUD) wordt grondhuur omschreven als een zakelijk recht om het genot te hebben van een stuk domeingrond, onder de verplichting om deze grond overeenkomstig de door de Staat gegeven bestemming en bepalingen te benutten. Wanneer u dit beperkte zakelijk recht krijgt, kunt u dit recht overdragen maar ook het gehuurde perceel bezwaren met een hypotheek (art. 18 lid 2 DUD). U bent dus beperkt de grond te gebruiken voor het doeleinde waarvoor de Staat Suriname het recht van grondhuur heeft uitgegeven; daarom bent u ingevolge artikel 25 DUD onderhevig aan enkele verplichtingen en voorwaarden die u niet heeft bij het eigendomsrecht.

Het is belangrijk te beseffen dat wanneer op een deel van de grond van de Staat het recht van grondhuur rust, de Staat Suriname bloot eigenaar blijft. U heeft als grondhuurder slechts het beperkt zakelijk recht. Dit recht is minder sterk dan het volle eigendomsrecht.

De Staat geeft vanaf 1982 percelen uit waarop het recht van grondhuur rust voor minimaal 15 jaar en maximaal 40 jaren. Grondhuur is verbonden aan een termijn waarvoor het is uitgegeven en heeft dus een vervaldatum. Hieruit kunnen wij ook afleiden dat het recht van grondhuur een afnemend waardekarakter heeft. Als de termijn van grondhuur ten einde loopt, daalt in principe ook de waarde. Vergelijkt u het met een blik bruine bonen die u bij de supermarkt koopt. Als de einddatum nadert zal de winkelier die voor minder willen verkopen, zodat hij niet met een vervallen blik blijft dat niet verkoopbaar is. Zo werkt het ook bij grondhuur. Een vervallen recht van grondhuur kan niet worden verkocht.

Beperkingen van het recht van Grondhuur

1) Duur van het recht van grondhuur

U zult als grondhuurder indien u uw belangen veilig wilt stellen handelingen moeten verrichten om het recht te behouden en zult volgens de wet – doch ernstig rekening houdend met de buitenproportioneel lange wachttijd voor de behandeling van de grondaanvraag door het ministerie – uiterlijk zes maanden vóór het verstrijken van de termijn een schriftelijk verzoek bij de Minister van Grondbeleid en Bosbeheer (GBB) moeten indienen. Deze verplichting is er niet bij het eigendomsrecht en doordat dit geen vervaldatum heeft, zal het in waarde stabiel blijven.

2) Vererfbaarheid recht van grondhuur

Grondhuur is vererfbaar, maar bij meerdere erfgenamen slechts voor een periode van 18 maanden na het openvallen van de nalatenschap (artikel 16 DUD). D.w.z. dat als de grondhuurder komt te overlijden, de erfgenamen binnen 18 maanden moeten aangeven aan welke erfgenaam het recht van grondhuur wordt overgedragen. Indien er sprake is van overmacht dan wordt de termijn van 18 maanden opgeschort met 12 maanden ingaande de dag van het openvallen van de nalatenschap (art. 17 DUD). Daarmee is het recht van grondhuur maximaal 30 maanden vererfbaar. Ondernemen de erfgenamen geen actie, dan vervalt het recht van grondhuur van rechtswege en keert het terug in de boezem van de Staat, vrij van hypotheken en beslagen.

Dit heeft vergaande gevolgen. De wetgever heeft getracht met deze wet boedelvorming te voorkomen. Daartegenover kent het eigendomsrecht geen termijn en is eeuwig vererfbaar. Naast de vergaande gevolgen voor de erfgenamen kunnen er ook gevolgen zijn voor de hypotheekverstrekker zoals de bank (art. 18 lid 2 DUD). Indien het recht van grondhuur van rechtswege terugkeert in de boezem van de Staat, worden ook de hypotheken doorgehaald. De hypotheekverstrekker kan plotseling zonder hypothecaire dekking komen te staan en zal het openstaand saldo per direct opeisen.

Het advies van Terzol aan de banken is om bij elke hypothecaire financiering waar grondhuur als onderpand wordt aangeboden tevens als voorwaarde te stellen dat de grondhuurder een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Een risicoverzekering brengt evenwel een behoorlijke maandelijkse premie met zich mee. Bij het eigendomsrecht loopt de hypotheekverstrekker niet de kans dat het recht zo gemakkelijk vervalt. Ook bij scheiding van tafel en bed, ontbinding van een rechtspersoon of andere wijze waar er erfgenamen ontstaan, krijgt de Staat de mogelijkheid het recht van grondhuur terug te doen keren in haar boezem (artikel 16 DUD). Vermeldenswaardig is de rechterlijke uitspraak in de zaak Kasi ca de Staat Suriname (Kr. d.d. 5-1- 2012 AR 110347) waarin de kantonrechter besliste dat het recht van grondhuur na 18 maanden van rechtswege vervallen was. Aangezien de nieuwe grondhuurder een beroep had gedaan op artikel 16 lid 1 DUD, een bestaand geldend wetsartikel, kon een beroep hierop niet worden gepasseerd. Terzol benadrukt dat hoewel de erfgenamen stelden dat vermeld wetsartikel eigenlijk een ‘dode letter’ is – m.a.w. dat deze bepaling niet wordt nageleefd en ook niet kan worden afgedwongen – dit gezien deze rechterlijke uitspraak tot heden volledig van kracht is. De ratio van dit decreet, voorkoming van boedelvorming, is wederom benadrukt.

3) Artikel 24 DUD vs Onteigening

De grondhuurder is verplicht te allen tijde een zodanig gedeelte van de grond tot algemeen gebruik af te staan als de Staat behoeft voor de aanleg van openbare wegen of kanalen met de daarbij behorende kunstwerken en nutsvoorzieningen, zonder voor het verlies van zijn genot enige schadeloosstelling te kunnen vorderen, tenzij een doelmatige uitoefening van het doel waarvoor het recht is verleend onredelijk wordt belemmerd of meer bedraagt dan 1/4 van de grond, onverminderd zijn recht op vergoeding van de schade welke door het grondwerk aan bedrijf en aan gebouwen, beplantingen of andere beterschap wordt veroorzaakt (art. 24 DUD). Het eigendomsrecht is aanzienlijk sterker en bij onteigening zal altijd sprake zijn van een schadeloosstelling en een langere door de Staat te doorlopen procedure. Hoewel men meent dat het niet mogelijk is, geeft de Onteigeningswet van 1904 daartoe voldoende handvaten. Deze wet wordt ondersteund door de Wet Onteigening Stedenbouw Ontwikkeling en Woningvoorzieningen 1948 (Wet OSoW).

Een eerste verschil tussen de Onteigeningswet 1904 en de Wet OSoW is dat in deze laatst benoemde wet drie doeleinden voor een eenvoudigere procedure worden beschreven. Mr. Carlo Jadnanansing verwijst in zijn Rede ‘Terugkeer in de boezem van de Staat’ t.g.v. het aanvaarden van het door ADEK verleende Eredoctoraat, hiernaar dat “die doeleinden als zo zwaarwichtig voor de gemeenschap worden beschouwd, dat ze niet bij wet van algemeen nut hoeven te worden verklaard”. De in de Wet OSoW genoemde doeleinden van de onteigening zijn ingevolge artikel 1 Wet Oso W:

  • t.b.v. de uitvoering van of ter handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig een bestemmingsplan
  • t.b.v. oppervlakten in belang van woningvoorzieningen;
  • t.b.v. een in het belang van de woningvoorziening uit te voeren bouwplan.

Het tweede verschil tussen beide wetten is dat volgens de Wet OSoW de schadevergoeding niet vooraf behoeft te worden voldaan. De onteigeningstitel mag terstond na het aanbod ingeschreven worden in de registers ten M.I. Gliskantore.

Ministerie van GBB

Het ministerie van GBB beheert alle gronden van de Staat en dient erop toe te zien dat o.a. de canoninkomsten worden betaald; daarnaast moet dit ministerie beseffen dat zij de grootste vastgoedportefeuille van Suriname beheert waarmee de Staat inkomsten behoort te genereren. Terzol adviseert het ministerie van GBB voor een striktere naleving van bovengenoemde wet- en regelgeving namelijk het controleren of de grondhuurder zich houdt aan wettelijke bepalingen en de voorwaarden in de beschikking. Verder geeft hij aan dat er voldoende ruimte is voor verbetering van de dienstverlening, maar ook de zienswijze waarop de grond kan worden beheerd. Vervolgens is Terzol benieuwd als de minister weet welke gronden aan de Staat toebehoort en welke achterstanden er zijn op de canonbetalingen.

Kortom: heeft de minister alle informatie waardoor onbenutte gronden kunnen terugkeren in de boezem van de Staat en herontwikkeld kunnen worden, zodat een economische bijdrage geleverd kan worden aan de ontwikkeling van ons land? Grondspeculanten echter die domeingronden niet benutten noch belasting en canon betalen, houden de ontwikkeling van Suriname op en drijven hierdoor – vanwege het tekort aan bouwkavels – de grondprijzen omhoog.

Grondwaardering

De klapperwaarde, nl. de minimale waarde voor overdracht van percelen, en het grote tekort aan bouwkavels kunnen ervoor zorgen dat de waarde van grondhuur een vertekend beeld geeft. De vraag naar goede bouwkavels is groot en bij de klapperwaarde is er geen rekening gehouden met het verschil tussen grondhuur- en eigendomspercelen. Tevens zijn de waardes al jaren vastgelegd in vreemde valuta. De overheid geeft hiermee aan dat beide grondtitels gelijke waardes hebben en stimuleert tevens de verkoop van onroerend goed in vreemde valuta. Gronden worden hierdoor te hoog gewaardeerd met als gevolg hoge overdrachtskosten en grondeigenaren die op het verkeerde been worden gezet bij het laten taxeren van hun perceelland. De waarde op grond van de klapperwaarde is vaak hoger dan de reële waarde. Ervan uitgaande dat de klapperwaarde de minimale grondwaarde is waarvoor die wordt verhandeld, rekent de grondeigenaar op een nog hogere opbrengst. In enkele gevallen is het te onderbouwen dat het recht van grondhuur door middel van beterschap meer waard is dan een vergelijkbaar eigendomskavel in dezelfde omgeving. Bijvoorbeeld als de grondhuurder zijn terrein dermate heeft verhoogd en verbeterd en daarmee meerwaarde eraan heeft gegeven. Enkele innovatieve verkavelaars in Noord Paramaribo zijn een voorbeeld hiervan.

Grondkamer

De Grondkamer is ingesteld bij Decreet Grondkamer van 1982 maar tot heden niet operationeel gemaakt. Een belangrijke taak van de Grondkamer is de bescherming van de particuliere belangen van de grondgebruiker, zowel tegen de Staat als tegen de particuliere grondbezitters. Zie hier de schone taak voor de minister van GBB om met spoed de Grondkamer te installeren.

Invoering Grondbelasting

De wetgever heeft gesteld dat grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd. Terzol is een voorstander van de invoering van grondbelasting voor alle grondgebruikers, omdat hiermee wordt beoogd de ontwikkeling van grond in Suriname op effectieve wijze te stimuleren. In het artikel over de grondbelasting zal nader worden ingegaan op dit onderwerp.

Grondhuurder weet u dat …

  • u een stuk domeingrond van de Staat huurt  en daarom moet voldoen aan de wettelijke bepalingen en voorwaarden die in de beschikking staan opgenomen?
  • de Staat de wet niet altijd uitvoert en dit rechtsgevolgen heeft voor de gerechtigden en de geldverstrekker?
  • het absolute eigendomsrecht meer rechtszekerheid biedt, dan het beperkte zakelijk recht van grondhuur?

Bent u er klaar voor om uw recht van grondhuur om te zetten in eigendom?

Samenvatting

De Staat heeft het eigendomsrecht ofwel ‘volle eigendom’ van gronden die behoren tot het staatsdomein en blijft bloot eigenaar van alle uitgegeven gronden in Suriname. Als grondhuurder bent u beperkt de grond te gebruiken voor het doeleinde waarvoor de Staat Suriname het recht van grondhuur heeft uitgegeven; daarom bent u ingevolge art. 25 DUD onderhevig aan enkele verplichtingen en voorwaarden – zoals de grondhuurvergoeding, bestemming van de grondhuur en mogelijkheden waarbij het recht van grondhuur vervallen kan worden verklaard – die u niet heeft bij het eigendomsrecht.

Daarom kent grondhuur t.o.v. eigendom enkele beperkingen, zoals:

  1. Verval van termijn van het recht van grondhuur;
  2. Vererfbaarheid van grondhuur binnen de termijn van minimaal 18 en maximaal 30 maanden;
  3. Artikel 24 DUD (zonder schadeloosstelling) vs Onteigening (met schadeloosstelling).

In het kader van het borgen van rechtszekerheden m.b.t. grondzaken is het van essentieel belang dat de Staat als grootste vastgoedhandelaar de regels van de Wet uitvoert en naleeft. Dit geldt i.h.b. voor de grondwaardering, waarbij de Staat gelet op het tekort aan bouwkavels en de grote vraag onterecht geen rekening houdt met het verschil tussen grondhuur- en eigendomspercelen. Voor een stuk rechtsbescherming van de grondhuurder is het installeren van de Grondkamer een vereiste. De grond van ons geliefd Suriname behoort als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking te worden beschouwd en moet derhalve op de meest efficiënte wijze worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd!