Terzol Vastgoed NV biedt vanaf 2017 integrale diensten op het gebied van aan- en verkoopbemiddeling, aan- en verhuur, taxaties, vastgoedbeheer, verkavelen, projectontwikkeling en consultancy aan nationale en internationale, zakelijke en particuliere opdrachtgevers in Suriname.

Terzol Vastgoed N.V. beoogt de eerstkomende periode een serie artikelen onder de naam ‘Grondzaken Nader Belicht’ te publiceren met als doel: het creëren c.q. vergroten van de awareness van alle stakeholders – waaronder makelaars, project-ontwikkelaars, investeerders, grondbezitters, (ver)kopers en overheid – over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname.

Joël Terzol, Senior partner en CEO Terzol Vastgoed N.V., is ooit begonnen als financial professional in Nederland en heeft zich in Suriname ontwikkeld als ambitieuze en succesvolle ondernemer binnen de vastgoedmarkt. Ofschoon het aan- en verkopen van vastgoed in het bloed zit, is bij hem een passie ontstaan voor het adviseren over allerhande vraagstukken m.b.t. onder meer grondhuur, erfpacht en boedelkwesties binnen de vastgoedmarkt. Daarnaast anticipeert Terzol op de grote ontwikkelingen in de Gold, Oil & Gas Industries in Suriname door op innovatieve wijze aan projectontwikkeling te doen en zo in te spelen op de moderne behoeften van de expats.

Terzol zal in de serie artikelen de volgende onderwerpen behandelen, namelijk:

• Domeingrond
• Grondconversie
• Grondbelasting
• Appartementsrecht
• Boedelzaken
• Grondbeleid

Ontwikkeling van gronden

De wetgever heeft gesteld dat grond in Suriname als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd.

Gezien onze eerdere publicaties uit de reeks “Grondzaken Nader Belicht” moet duidelijk zijn geworden dat de meeste grond in ons land toebehoort aan de Staat Suriname die vanwege het bloot eigenaarschap van het staatsdomein de grootste vastgoedhandelaar is en hiermee geld moet verdienen voor de ontwikkeling van ons land! Het op de meest efficiënte wijze exploiteren van grond houdt idealiter in dat de Staat jaarlijks een begroting opstelt om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan, zoals een nieuw bestemmingsplan, in beeld te brengen. Het gaat om kosten voor het bouwrijp maken van grond en het inrichten van de openbare ruimte en overhead zoals het maken van een plan en de uitvoering hiervan. Anderzijds gaat het om de opbrengstkosten van de verkoop van bouwrijp verkavelde gronden. Want waarom zou de Staat niet zelf kunnen verkavelen, bouwen en verhuren?

Evenwel is de maatschappelijke realiteit, dat de Staat de ontwikkeling van gronden geenszins stimuleert. Onze overheid heeft in 2019 slechts 7 miljoen SRD voor de vermogens- en huurwaardebelasting ontvangen. Voor het jaar 2020 is desondanks hetzelfde bedrag begroot. Dergelijke bedragen leveren de Staat – zeker met de huidige waardevermindering van onze Surinaamse Dollar – nauwelijks iets op en zijn dus slechts een druppel op de gloeiende plaat.

De Staat heeft echter alle ingrediënten – namelijk grond met een grote marktwaarde – in huis om ontwikkeling van het Surinaams domeingrond te genereren. Dit nalaten om vooruitgang te brengen heeft ernstige gevolgen, want ineffectief gebruik van de grond stagneert de economische groei in het land. Welke toekomstperspectief hebben jonge mensen? Hoe kunnen zij grond kopen? Ouders bezitten veelal grondhuur bestemd voor hun kinderen, maar brengen de gronden doorgaans niet in ontwikkeling. Vele grondgebruikers voldoen niet aan de voorwaarden en wettelijke bepalingen, waardoor de Staat als bloot eigenaar gerechtigd is om de rechten op deze gronden in te trekken. Aangezien toezicht en handhaving m.b.t. grondzaken vooralsnog vaak achterwege blijven, wordt de situatie in stand gehouden. M.a.w. de Staat verdient geen geld aan deze uitgegeven gronden en snijdt zichzelf hierdoor in de vingers.

Beeldspraak

Het Bijbels verhaal in Lucas 19 verzen 11 tot 27 over de gelijkenis van de zilverstukken illustreert dat zowel de Staat als de grondgebruikers het gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking optimaal moeten benutten om vooruitgang te kunnen boeken.

In dit verhaal geeft een rijke man die op reis gaat aan elk van zijn drie knechten een zilverstuk om zaken te doen. Wanneer hij is teruggekeerd vraagt hij aan hen wat zij met dit zilverstuk hebben gedaan en hoeveel winst zij hebben gemaakt. Twee van de knechten hebben enorme winsten gemaakt, zodat hun bedragen zijn verveelvoudigd. De derde knecht heeft niettemin uit angst het zilverstuk in de grond begraven en op die manier veilig gesteld. Dit betekent dat er door de derde knecht niets mee is verdiend. De belangrijke les is dat hetgeen is toevertrouwd ook goed moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd!

De vraag is hoe de huidige eerder beschreven vicieuze cirkel ten koste van onze economische ontwikkeling kan worden doorbroken?

Voordat deze vraag wordt beantwoord, zal ik voortborduren op het belang van het in het vorige artikel over grondconversie aangehaalde historisch verloop van de verdeling van grondzaken in Suriname. Gericht op het behoud van zijn machtspositie heeft de Nederlandse kolonisator nooit het volle eigendom uit handen willen geven. In dit kader wil ik het verschil tussen allodiale eigendom en erfelijk bezit versus eigendom volgens ons huidig Burgerlijk Wetboek benadrukken.

Allodiaal eigendom en erfelijk bezit vs Eigendom volgens het Burgerlijk Wetboek

In het proefschrift “Boedelproblematiek in Suriname” van mr. dr. A.C. Akkal-Ramautar geeft zij aan dat “in de praktijk naar haar mening ten onrechte de mening heeft post gevat dat allodiale eigendom en erfelijk bezit gelijkgesteld wordt aan eigendom volgens art. 625 BW’. Volgens de auteur kan allodiale eigendom en erfelijk bezit gezien worden als een beperkt zakelijk recht, waarbij de blote eigendom voorbehouden is aan de Staat. Het rechtskarakter wordt bepaald door de bijzondere bepalingen en verplichtingen opgenomen per grondbrief.

Aangezien er verschillende zienswijzen bestaan over het rechtskarakter van allodiale eigendom en erfelijk bezit, heeft mevrouw Akkal zich op het standpunt gesteld dat het noodzakelijk is om na te gaan welk karakter de rechtspraak toekent aan het recht van allodiale eigendom en erfelijk bezit.

Na onderzoek concludeert mevrouw Akkal dat uit rechterlijke uitspraken is gebleken dat het Hof van Justitie een duidelijk onderscheid maakt tussen het recht van allodiale eigendom en erfelijk bezit enerzijds en eigendom zoals geregeld in art. 625 Burgerlijk Wetboek (BW) anderzijds.

Onderstaand enkele rechterlijke uitspraken waaruit het standpunt van het Hof van Justitie is gebleken:

• Zaak Scholtsberg/Rijksdeel Suriname
  • Het Hof van Justitie heeft geweigerd de allodiale eigendom en erfelijk bezit gelijk te stellen aan de eigendom, zoals omschreven in art. 625 BW. Hierbij wijst het Hof van Justitie op de overgangsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek waarin de allodiale eigendom en erfelijk bezit uitdrukkelijk gehandhaafd is naast de eigendom krachtens het Burgerlijk Wetboek en stelde: “Het allodiale eigendom was op zijn beurt in het BW uitdrukkelijk in de overgangsbepalingen gehandhaafd, zodat dit recht, en derhalve evenmin permissierecht, gelijk staat met volle en vrije eigendom”.
• Zaak plantage “Worsteling Jacobs’/HvJ 2-11-1951, G.R. 6683
  • Het Hof van Justitie heeft besloten dat door langdurig bezit in allodiale eigendom is verkregen en niet eigendom zoals omschreven in art. 625 BW.
• SRU-HVJ-1997-5
  • Het Hof van Justitie heeft in deze uitspraak expliciet verwoord, dat het recht van allodiale eigendom en erfelijk bezit niet gelijk is met de volle en vrije eigendom. Er is in casu geen sprake van het zakelijk recht van eigendom, als omschreven in artikel 575 jo artikel 625 van het Burgerlijk Wetboek, zodat de bepalingen omtrent de verjaring in het Burgerlijk Wetboek als wijze van eigendomsverkrijging niet toepasselijk zijn.

Terugkerend naar de beantwoording van de vraag hoe de huidige vicieuze cirkel ten koste van onze economische ontwikkeling kan worden doorbroken, onderstreep ik een voorstander te zijn van de invoering van grondbelasting voor alle grondgebruikers.

Grondbelasting

Het eerste voordeel van grondbelasting is de directe ontwikkeling van grond, waar iedere Surinamer baat bij heeft, te stimuleren en de toekomst van ons land en bevolking zeker te stellen. De voorwaarden voor het welslagen hiervan zijn dat implementatie, naleving en handhaving van wetgeving moeten plaatsvinden en zwakke instituten moeten worden versterkt. Tot heden is dit niet gebeurd met als gevolg dat de ontwikkeling van de gronden is gestagneerd en ruimte is geboden voor oneigenlijke praktijken.

In het artikel over Grondconversie is door mij onderbouwd, dat grondconversie altijd in combinatie met de toepassing van grondbelasting moet plaatsvinden.

Het tweede voordeel is dat de Staat door grondbelasting voor alle grondgebruikers in te voeren, een periodieke bron van inkomsten voor de Staatskas verkrijgt. Het hanteren van het principe “de breedste schouders dragen het meeste” bevordert een rechtvaardige verdeling van grond.

Het Surinaams volk dat een standaard kavel heeft van 500m2 en waarbij grondhuur wordt omgezet in eigendom, zal het betalen van grondbelasting hierover uiteindelijk niet voelen. Juist deze doelgroep heeft er veel baat bij dat hun beperkt zakelijke rechten worden omgezet in eigendom en ook worden geformaliseerd, omdat zij daardoor niet meer worden belast met allerlei rompslomp. Denk hierbij aan het niet meer beschikken over de vereiste goedkeuring van het

Ministerie van Grondbeleid en Bosbeheer bij verkoop van grond, niet meer in lange rijen staan om canongelden te betalen en geen risico meer om middels langdurige procedures grond kwijt te raken o.b.v. de in de artikelen 16 en 17 van het Decreet Uitvoering Domeingrond (DUD) genoemde vererfbaarheid van het recht van grondhuur en opschortingsmogelijkheid. Daarentegen zullen de grootgrondgebruikers als breedste schouders de meeste grondbelasting moeten afdragen. Ten derde zullen als gevolg van de invoering van grondbelasting de grondprijzen naar verwachting omlaag gaan. Er zal sprake zijn van een groter aanbod van grond voor de verkoop en gronden zullen eerlijker worden verdeeld en bebouwd. Op dit moment zijn er veel speculanten – zoals stichtingen, pensioenfondsen, banken, particulieren – die grote portefeuilles in beheer hebben. Zij investeren in gronden, omdat dit onroerend goed hen niets kost en verkopen die met winst, terwijl de Staat vele van deze gronden onderhoudt maar er in het geheel niets aan verdient. Ook brengt dit geen economische ontwikkeling met zich mee. Kortom: Niet alleen zullen de grondgebruikers met beperkte zakelijke rechten het absolute eigendomsrecht kunnen verkrijgen.

In combinatie met de invoering van grondbelasting voor alle grondgebruikers zullen de Staatsinkomsten ook voor langere termijn gegarandeerd zijn. Het is een win win-situatie, want zowel de grondgebruikers als de Staat hebben profijt hiervan.

Berekening grondbelasting

Voor de berekening van grondbelasting gaat het slechts erom te weten wat de grondtitel is en hoe groot de grond is. Aangezien de invoering van grondbelasting naar verwachting veel weerstand zal oproepen en het volk geen vertrouwen heeft in het aanwenden van de belastinggelden voor het land Suriname in het algemeen, is het echt belangrijk dat de Staat voorafgaand in het beleid vaststelt waaraan de gelden verkregen uit deze direct inbare belasting moeten worden besteed en hierover adequate voorlichting geeft. De Staat als ondernemer heeft geld nodig om de sociaal zwakkeren in de samenleving, maar ook het hoger segment te kunnen faciliteren. Denk aan sociale woningbouw, huizenbouw voor senioren burgers en het commercieel vastgoed met het benodigde voorzieningenniveau voor de middenstand.

Belasting betalen

Overigens kan niet voldoende worden onderstreept dat belasting betalen leuk moet zijn! Ons huidig belastingsysteem biedt de betaler onvoldoende belastingvoordelen. Men ziet niet terug wat er met het geld gebeurt. Het komt erop neer dat wij nu betalen voor het verleden: met de grondconversiegelden vereffent de Staat de openstaande schulden en verplichtingen. Om te kunnen investeren in de toekomst moeten de Grondbelastinggelden echter in een apart potje worden gedaan. De toepassing van deze combinatie van Grondbelasting en Grondconversie is noodzakelijk, omdat het land Suriname anders haar rijkdommen verkoopt om uitsluitend onze schulden te betalen en dan komen we niet vooruit!

Gezien de bestaande gap tussen het feitelijke grondbezit van een natuurlijk persoon of rechtspersoon en de officiële gronduitgifte is het essentieel dat i.h.k.v. rechtszekerheden, beschikkingen moeten worden afgegeven en toezicht op de naleving van de voorwaarden en wettelijke bepalingen daadwerkelijk plaatsvinden.

Grondwaardering

Het vorengenoemde benadrukt nogmaals dat de Staat het eigendomsrecht van gronden die behoren tot het staatsdomein heeft en bloot eigenaar van alle uitgegeven gronden in Suriname is gebleven. Als grondhuurder bent u beperkt de grond te gebruiken voor het doeleinde waarvoor de Staat Suriname het recht van grondhuur of allodiale eigendom en erfelijk bezit heeft uitgegeven; daarom bent u ingevolge art. 25 DUD onderhevig aan enkele verplichtingen en voorwaarden – zoals de grondhuurvergoeding, bestemming van de grondhuur en mogelijkheden waarbij het recht van grondhuur vervallen kan worden verklaard – die u niet heeft bij het eigendomsrecht.

Bij de klapperwaarde, de minimale waarde voor overdracht van percelen uitgedrukt in vreemde valuta, is er geen rekening gehouden met het verschil tussen grondhuur- en eigendomspercelen. De schijn wordt hierdoor gewekt alsof beide grondtitels gelijke waardes hebben, terwijl de marktwaarde van grondhuur in verhouding tot eigendom verschilt.

Slot

Het Decreet Beginselen Grondbeleid biedt de mogelijkheid om heffingen te doen over alle domeingronden. Dit geldt dus ook voor allodiale eigendom en erfelijk bezit. De grondgebruikers moeten in de toekomst een keuze maken of zij het beperkt zakelijk recht wensen te behouden of het volle eigendom wensen te verkrijgen. Dit zou betekenen dat zij canongelden moeten betalen in combinatie met een lagere grondbelasting óf i.v.m. volle eigendom meer rechtszekerheid krijgen maar daarvoor een hogere grondbelasting moeten betalen. Het is overigens geenszins verplicht om gebruik te maken van grondconversie. Aangezien het MI-GLIS de registratie bezit van alle percelen,is het hebben van toezicht en handhaving te realiseren. Wanneer innovativiteit aan de dag wordt gelegd en systemen van bijvoorbeeld MI-GLIS, CBB en het ministerie van GBB met hun informatiestromen m.b.t. grondzaken aan elkaar worden gekoppeld, zouden grondgebruikers op een laagdrempelige en gecentraliseerde manier op girale wijze aan hun betaalverplichting kunnen voldoen. Hiervoor is de politieke wil en het voeren van een maatschappelijke discussie over grondzaken c.q. invoeren van grondbelasting zo belangrijk!

Op 26 september 2020 is door de President ter regulering van het grondbeleid de commissie ‘Grondconversie en herziening grondbeleid’ benoemd. Gezien de bovengenoemde punten is het advies aan de Grondcommissie om zich breder te oriënteren dan uitsluitend de technische aspecten van grondconversie. Ik nodig vermelde commissie uit om met mij in dialoog te gaan en mede met de verkregen inzichten nieuw grondbeleid voor de eerstvolgende 10 jaar te ontwikkelen. Na de publicatie van de eerdere twee artikelen ben ik in dialoog met het ministerie van Grondbeleid en Bosbeheer en biedt dit perspectief voor de toekomst.

Joel Terzol
E-mail: [email protected]