Terzol Vastgoed NV biedt vanaf 2017 integrale diensten op het gebied van aan- en verkoopbemiddeling, aan -en verhuur, taxaties, vastgoedbeheer, verkavelen, projectontwikkeling en consultancy aan nationale en internationale, zakelijke en particuliere opdrachtgevers in Suriname. Terzol Vastgoed NV beoogt de eerstkomende periode een serie artikelen onder de naam ‘Grondzaken Nader Belicht’ te publiceren met als doel: het creëren c.q. vergroten van de awareness van alle stakeholders – waaronder makelaars, projectontwikkelaars, investeerders, grondbezitters, (ver)kopers en overheid – over de diverse mogelijkheden en rechtszekerheden m.b.t. grondzaken in Suriname.

Joël Terzol, Senior partner en CEO Terzol Vastgoed NV, is ooit begonnen als financial professional in Nederland en heeft zich in Suriname ontwikkeld als ambitieuze en succesvolle ondernemer binnen de vastgoedmarkt. Ofschoon het aan- en verkopen van vastgoed in het bloed zit, is bij hem een passie ontstaan voor het adviseren over allerhande vraagstukken m.b.t. onder meer grondhuur, erfpacht en boedelkwesties binnen de vastgoedmarkt. Daarnaast anticipeert Terzol op de grote ontwikkelingen in de Gold, Oil & Gas Industries in Suriname door op innovatieve wijze aan projectontwikkeling te doen en zo in te spelen op de moderne behoeften van de expats.

Terzol zal in de serie artikelen de volgende onderwerpen behandelen, namelijk:

• Domeingrond
• Grondbelasting
• Grondbeleid
• Boedelzaken
• Grondconversie
• Appartementsrecht

Domeingrond

Suriname beschikt over natuurlijke hulpbronnen zoals goud, olie en bauxiet en als groenste land ter wereld tevens over een enorme bosbedekking; d.w.z. dat ons land zowel onder als boven de grond diverse rijkdommen kent. Maar wat is de huidige status en marktwaarde van het Surinaams grondgebied?

Ons land kent een gevarieerd systeem van rechtstitels op de grond, namelijk:

• Grondhuur (na 1982)
• Allodiale eigendom en erfelijk bezit
• BW eigendom
• Erfpacht (tot 1982)

Recht van Grondhuur

Hoewel sommigen onder u menen een stuk grond te hebben gekocht en ‘eigenaar’ hiervan te zijn, kunt u ernstig teleurgesteld raken wanneer u juridisch slechts aanspraak kunt maken op het beperkte minder sterke recht van grondhuur. Duidelijk moet zijn dat het recht van grondhuur minder rechtszekerheid biedt t.o.v. eigendom.

Hoe werkt grondhuur nu precies?

Grondhuur werkt net zoals bij de huur van een woonhuis, waarbij u samen met de huiseigenaar afspraken maakt. De Staat kunt u vergelijken met de huiseigenaar die het perceel ‘verhuurt’ en uzelf met de huurder.

I. Bij het huren van een woonhuis wordt t.a.v. de huurprijs afgesproken hoeveel en wanneer u de huurgelden per maand moet betalen. Bij grondhuur geeft de Staat u ingevolge artikel 14 lid 2 DUD een perceel te huur voor een bepaalde periode onder de voorwaarde van betaling van een jaarlijkse grondhuurvergoeding of canon. De canon die u betaalt kunt u vergelijken met de huur welke u betaalt bij het huren van een woonhuis.

II. Afgesproken kan worden dat het huurhuis alleen als woonhuis gebruikt wordt. In de grondhuurbeschikking kan zijn bepaald dat ingevolge artikel 32 lid 1b DUD het in grondhuur afgestane perceelland voor geen ander doeleinde mag worden gebruikt, dan waarvoor het is afgestaan.

III. In de huurovereenkomst wordt overeengekomen onder welke voorwaarden de overeenkomst kan worden beëindigd of verlengd. In de grondhuurbeschikking kan staan dat als u ingevolge artikel 32 lid 1c DUD drie achtereenvolgende jaren niet heeft voldaan aan de betaling van de grondhuurvergoeding het recht van grondhuur vervallen kan worden verklaard.

Eigendom vs Grondhuur

Eigendomsrecht (art. 625 BW) ook wel ‘volle eigendom’ genoemd is het recht om van een zaak het vrij genot te hebben en daarover op de volstrektste wijze te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt, strijdende tegen de wetten, daargesteld door zodanige macht, die daartoe, volgens de Wet op de Staatsinrichting van Suriname, de bevoegdheid heeft, en mits men aan de rechten van anderen geen hinder toebrengt; alles behoudens de onteigening ten algemene nutte tegen voorafgaande schadevergoeding, ingevolge de Wet op de Staatsinrichting van Suriname. Het is het sterkste zakelijk recht. In artikel 14 van het Decreet Uitgifte Domeingrond (DUD) wordt grondhuur omschreven als een zakelijk recht om het genot te hebben van een stuk domeingrond, onder de verplichting om deze grond overeenkomstig de door de Staat gegeven bestemming en bepalingen te benutten. Wanneer u dit beperkte zakelijk recht krijgt, kunt u dit recht overdragen maar ook het gehuurde perceel bezwaren met een hypotheek (art. 18 lid 2 DUD). U bent dus beperkt de grond te gebruiken voor het doeleinde waarvoor de Staat Suriname het recht van grondhuur heeft uitgegeven; daarom bent u ingevolge artikel 25 DUD onderhevig aan enkele verplichtingen en voorwaarden die u niet heeft bij het eigendomsrecht.

Het is belangrijk te beseffen dat wanneer op een deel van de grond van de Staat het recht van grondhuur rust, de Staat Suriname bloot eigenaar blijft. U heeft als grondhuurder slechts het beperkt zakelijk recht. Dit recht is minder sterk dan het volle eigendomsrecht.

De Staat geeft vanaf 1982 percelen uit waarop het recht van grondhuur rust voor minimaal 15 jaar en maximaal 40 jaren. Grondhuur is verbonden aan een termijn waarvoor het is uitgegeven en heeft dus een vervaldatum. Hieruit kunnen wij ook afleiden dat het recht van grondhuur een afnemend waardekarakter heeft. Als de termijn van grondhuur ten einde loopt, daalt in principe ook de waarde. Vergelijkt u het met een blik bruine bonen die u bij de supermarkt koopt. Als de einddatum nadert zal de winkelier die voor minder willen verkopen, zodat hij niet met een vervallen blik blijft dat niet verkoopbaar is. Zo werkt het ook bij grondhuur. Een vervallen recht van grondhuur kan niet worden verkocht.

Beperkingen van het recht van Grondhuur

1) Duur van het recht van grondhuur

U zult als grondhuurder indien u uw belangen veilig wilt stellen handelingen moeten verrichten om het recht te behouden en zult volgens de wet – doch ernstig rekening houdend met de buitenproportioneel lange wachttijd voor de behandeling van de grondaanvraag door het ministerie – uiterlijk zes maanden vóór het verstrijken van de termijn een schriftelijk verzoek bij de Minister van Grondbeleid en Bosbeheer (GBB) moeten indienen. Deze verplichting is er niet bij het eigendomsrecht en doordat dit geen vervaldatum heeft, zal het in waarde stabiel blijven.

2) Vererfbaarheid recht van grondhuur

Grondhuur is vererfbaar, maar bij meerdere erfgenamen slechts voor een periode van 18 maanden na het openvallen van de nalatenschap (artikel 16 DUD). D.w.z. dat als de grondhuurder komt te overlijden, de erfgenamen binnen 18 maanden moeten aangeven aan welke erfgenaam het recht van grondhuur wordt overgedragen. Indien er sprake is van overmacht dan wordt de termijn van 18 maanden opgeschort met 12 maanden ingaande de dag van het openvallen van de nalatenschap (art. 17 DUD). Daarmee is het recht van grondhuur maximaal 30 maanden vererfbaar. Ondernemen de erfgenamen geen actie, dan vervalt het recht van grondhuur van rechtswege en keert het terug in de boezem van de Staat, vrij van hypotheken en beslagen.

Dit heeft vergaande gevolgen. De wetgever heeft getracht met deze wet boedelvorming te voorkomen. Daartegenover kent het eigendomsrecht geen termijn en is eeuwig vererfbaar. Naast de vergaande gevolgen voor de erfgenamen kunnen er ook gevolgen zijn voor de hypotheekverstrekker zoals de bank (art. 18 lid 2 DUD). Indien het recht van grondhuur van rechtswege terugkeert in de boezem van de Staat, worden ook de hypotheken doorgehaald. De hypotheekverstrekker kan plotseling zonder hypothecaire dekking komen te staan en zal het openstaand saldo per direct opeisen.

Het advies van Terzol aan de banken is om bij elke hypothecaire financiering waar grondhuur als onderpand wordt aangeboden tevens als voorwaarde te stellen dat de grondhuurder een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Een risicoverzekering brengt evenwel een behoorlijke maandelijkse premie met zich mee. Bij het eigendomsrecht loopt de hypotheekverstrekker niet de kans dat het recht zo gemakkelijk vervalt. Ook bij scheiding van tafel en bed, ontbinding van een rechtspersoon of andere wijze waar er erfgenamen ontstaan, krijgt de Staat de mogelijkheid het recht van grondhuur terug te doen keren in haar boezem (artikel 16 DUD). Vermeldenswaardig is de rechterlijke uitspraak in de zaak Kasi ca de Staat Suriname (Kr. d.d. 5-1- 2012 AR 110347) waarin de kantonrechter besliste dat het recht van grondhuur na 18 maanden van rechtswege vervallen was. Aangezien de nieuwe grondhuurder een beroep had gedaan op artikel 16 lid 1 DUD, een bestaand geldend wetsartikel, kon een beroep hierop niet worden gepasseerd. Terzol benadrukt dat hoewel de erfgenamen stelden dat vermeld wetsartikel eigenlijk een ‘dode letter’ is – m.a.w. dat deze bepaling niet wordt nageleefd en ook niet kan worden afgedwongen – dit gezien deze rechterlijke uitspraak tot heden volledig van kracht is. De ratio van dit decreet, voorkoming van boedelvorming, is wederom benadrukt.

3) Artikel 24 DUD vs Onteigening

De grondhuurder is verplicht te allen tijde een zodanig gedeelte van de grond tot algemeen gebruik af te staan als de Staat behoeft voor de aanleg van openbare wegen of kanalen met de daarbij behorende kunstwerken en nutsvoorzieningen, zonder voor het verlies van zijn genot enige schadeloosstelling te kunnen vorderen, tenzij een doelmatige uitoefening van het doel waarvoor het recht is verleend onredelijk wordt belemmerd of meer bedraagt dan 1/4 van de grond, onverminderd zijn recht op vergoeding van de schade welke door het grondwerk aan bedrijf en aan gebouwen, beplantingen of andere beterschap wordt veroorzaakt (art. 24 DUD). Het eigendomsrecht is aanzienlijk sterker en bij onteigening zal altijd sprake zijn van een schadeloosstelling en een langere door de Staat te doorlopen procedure. Hoewel men meent dat het niet mogelijk is, geeft de Onteigeningswet van 1904 daartoe voldoende handvaten. Deze wet wordt ondersteund door de Wet Onteigening Stedenbouw Ontwikkeling en Woningvoorzieningen 1948 (Wet OSoW).

Een eerste verschil tussen de Onteigeningswet 1904 en de Wet OSoW is dat in deze laatst benoemde wet drie doeleinden voor een eenvoudigere procedure worden beschreven. Mr. Carlo Jadnanansing verwijst in zijn Rede ‘Terugkeer in de boezem van de Staat’ t.g.v. het aanvaarden van het door ADEK verleende Eredoctoraat, hiernaar dat “die doeleinden als zo zwaarwichtig voor de gemeenschap worden beschouwd, dat ze niet bij wet van algemeen nut hoeven te worden verklaard”. De in de Wet OSoW genoemde doeleinden van de onteigening zijn ingevolge artikel 1 Wet Oso W:

• t.b.v. de uitvoering van of ter handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig een bestemmingsplan
• t.b.v. oppervlakten in belang van woningvoorzieningen;
• t.b.v. een in het belang van de woningvoorziening uit te voeren bouwplan.

Het tweede verschil tussen beide wetten is dat volgens de Wet OSoW de schadevergoeding niet vooraf behoeft te worden voldaan. De onteigeningstitel mag terstond na het aanbod ingeschreven worden in de registers ten M.I. Gliskantore.

Ministerie van GBB

Het ministerie van GBB beheert alle gronden van de Staat en dient erop toe te zien dat o.a. de canoninkomsten worden betaald; daarnaast moet dit ministerie beseffen dat zij de grootste vastgoedportefeuille van Suriname beheert waarmee de Staat inkomsten behoort te genereren. Terzol adviseert het ministerie van GBB voor een striktere naleving van bovengenoemde wet- en regelgeving namelijk het controleren of de grondhuurder zich houdt aan wettelijke bepalingen en de voorwaarden in de beschikking. Verder geeft hij aan dat er voldoende ruimte is voor verbetering van de dienstverlening, maar ook de zienswijze waarop de grond kan worden beheerd. Vervolgens is Terzol benieuwd als de minister weet welke gronden aan de Staat toebehoort en welke achterstanden er zijn op de canonbetalingen.

Kortom: heeft de minister alle informatie waardoor onbenutte gronden kunnen terugkeren in de boezem van de Staat en herontwikkeld kunnen worden, zodat een economische bijdrage geleverd kan worden aan de ontwikkeling van ons land? Grondspeculanten echter die domeingronden niet benutten noch belasting en canon betalen, houden de ontwikkeling van Suriname op en drijven hierdoor – vanwege het tekort aan bouwkavels – de grondprijzen omhoog.

Grondwaardering

De klapperwaarde, nl. de minimale waarde voor overdracht van percelen, en het grote tekort aan bouwkavels kunnen ervoor zorgen dat de waarde van grondhuur een vertekend beeld geeft. De vraag naar goede bouwkavels is groot en bij de klapperwaarde is er geen rekening gehouden met het verschil tussen grondhuur- en eigendomspercelen. Tevens zijn de waardes al jaren vastgelegd in vreemde valuta. De overheid geeft hiermee aan dat beide grondtitels gelijke waardes hebben en stimuleert tevens de verkoop van onroerend goed in vreemde valuta. Gronden worden hierdoor te hoog gewaardeerd met als gevolg hoge overdrachtskosten en grondeigenaren die op het verkeerde been worden gezet bij het laten taxeren van hun perceelland. De waarde op grond van de klapperwaarde is vaak hoger dan de reële waarde. Ervan uitgaande dat de klapperwaarde de minimale grondwaarde is waarvoor die wordt verhandeld, rekent de grondeigenaar op een nog hogere opbrengst. In enkele gevallen is het te onderbouwen dat het recht van grondhuur door middel van beterschap meer waard is dan een vergelijkbaar eigendomskavel in dezelfde omgeving. Bijvoorbeeld als de grondhuurder zijn terrein dermate heeft verhoogd en verbeterd en daarmee meerwaarde eraan heeft gegeven. Enkele innovatieve verkavelaars in Noord Paramaribo zijn een voorbeeld hiervan.

Grondkamer

De Grondkamer is ingesteld bij Decreet Grondkamer van 1982 maar tot heden niet operationeel gemaakt. Een belangrijke taak van de Grondkamer is de bescherming van de particuliere belangen van de grondgebruiker, zowel tegen de Staat als tegen de particuliere grondbezitters. Zie hier de schone taak voor de minister van GBB om met spoed de Grondkamer te installeren.

Invoering Grondbelasting

De wetgever heeft gesteld dat grond als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking behoort te worden beschouwd en daarom op de meest efficiënte wijze moet worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd. Terzol is een voorstander van de invoering van grondbelasting voor alle grondgebruikers, omdat hiermee wordt beoogd de ontwikkeling van grond in Suriname op effectieve wijze te stimuleren. In het artikel over de grondbelasting zal nader worden ingegaan op dit onderwerp.

Grondhuurder weet u dat …

• u een stuk domeingrond van de Staat huurt  en daarom moet voldoen aan de wettelijke bepalingen en voorwaarden die in de beschikking staan opgenomen?
• de Staat de wet niet altijd uitvoert en dit rechtsgevolgen heeft voor de gerechtigden en de geldverstrekker?
• het absolute eigendomsrecht meer rechtszekerheid biedt, dan het beperkte zakelijk recht van grondhuur?

Bent u er klaar voor om uw recht van grondhuur om te zetten in eigendom?

Samenvatting

De Staat heeft het eigendomsrecht ofwel ‘volle eigendom’ van gronden die behoren tot het staatsdomein en blijft bloot eigenaar van alle uitgegeven gronden in Suriname. Als grondhuurder bent u beperkt de grond te gebruiken voor het doeleinde waarvoor de Staat Suriname het recht van grondhuur heeft uitgegeven; daarom bent u ingevolge art. 25 DUD onderhevig aan enkele verplichtingen en voorwaarden – zoals de grondhuurvergoeding, bestemming van de grondhuur en mogelijkheden waarbij het recht van grondhuur vervallen kan worden verklaard – die u niet heeft bij het eigendomsrecht.

Daarom kent grondhuur t.o.v. eigendom enkele beperkingen, zoals:

1. Verval van termijn van het recht van grondhuur;
2. Vererfbaarheid van grondhuur binnen de termijn van minimaal 18 en maximaal 30 maanden;
3. Artikel 24 DUD (zonder schadeloosstelling) vs Onteigening (met schadeloosstelling).

In het kader van het borgen van rechtszekerheden m.b.t. grondzaken is het van essentieel belang dat de Staat als grootste vastgoedhandelaar de regels van de Wet uitvoert en naleeft. Dit geldt i.h.b. voor de grondwaardering, waarbij de Staat gelet op het tekort aan bouwkavels en de grote vraag onterecht geen rekening houdt met het verschil tussen grondhuur- en eigendomspercelen. Voor een stuk rechtsbescherming van de grondhuurder is het installeren van de Grondkamer een vereiste. De grond van ons geliefd Suriname behoort als een gemeenschappelijk erfgoed van de bevolking te worden beschouwd en moet derhalve op de meest efficiënte wijze worden geëxploiteerd, beschermd en beheerd!